“十年调控”效果不理想，根本原因何在？

　　记者：房地产“十年调控”被人诟病的重要方面是所谓的“调控行政化”，比如限购、限价等强硬行政手段。比如认为“过去十年的房地产调控，行政化干预的手段在不断强化，但行政干预手段也日渐失败……”对此，您怎么看？

　　张泓铭：对此，我不能苟同。“十年调控”不仅大量采用了经济手段，而且在明确采用限购、限价等强硬行政手段的2010年以前，首先采用了诸多经济手段。除了税收手段和金融信贷手段外，还有两种经济手段为人忽略：一是住房补贴。二是住房保障。

　　须知，调控经济、调控房地产市场，是任何一种政府的职责。如放弃这种职责，倒是令人惊奇的。既然调控房地产市场是政府的一种职责，政府发起和推动调控的行为，至少就其形式来看是合理的。为何要否定为、责之为“行政化”呢？问题的要害仅仅在于调控的目的和内容是否合理，手段是否合乎经济规律。

　　记者：通过以上的分析，您认为房地产“十年调控”效果不理想的根本原因是什么？

　　张泓铭：房地产“十年调控”效果不理想的原因是综合的、复杂的、深刻的，是中国发展中诸多矛盾的集中体现，非“行政化”三个字所能简单概括，也不是能用“不改革”三个字所能全部概括。

　　不理想的原因，首先是“十年调控”的客观基础不好，包括保经济增长的大局要求、货币流动性大的危害、财政管理同房地产调控不协调、住房保障力度效应的滞后四个问题。其次是政府调控政策设计欠周密、不配套，并与改革基本脱节，包括需求管理粗略不精细、供给管理粗疏不到位、税收调节单打独斗、金融调节互相矛盾、全国“一刀切”不重视区域特点等五个问题。另外，住房市场需求灵敏性和供给呆滞性矛盾长期存在这一天性，是调控很难逾越的鸿沟。

　　吸取“十年调控”经验教训，要改革先行

　　记者：您对未来中国房地产的发展有何建议？如何促进房地产业持续健康发展？

　　张泓铭：要吸取“十年调控”经验教训，遵照中共十八届三中全会精神，对于未来住房市场的调控，可以从以下四个思路出发：

　　第一，从需求出发，将需求分成三类区别对待：对于住房自住需求，调控的基本思路应为鼓励；对于住房他住需求（也可称为积极的投资），调控的基本思路应为允许；对于住房无住需求（也可称为消极的投资），调控的基本思路应为抑制。

　　第二，有区别地适度扩大供给。对普通型中小套型住房供给要实行鼓励；对改善型中大套型住房供给要实行允许；对豪华型大套型住房供应要实行抑制。

　　第三，要经济手段为主，行政手段为辅。经济手段为主，体现在以稳定的税收为主、以灵活的信贷为辅；行政手段为辅，体现在要以房价控制为核心稳定房价。

　　第四，要改革先行。从住房市场角度考察，当前迫切需要进行住房供给制度改革、财政制度改革、税收制度改革、土地交易制度改革、金融和资本市场制度改革、住房交易制度改革等。