2016年，北京市民邱政通过中介，买下了房山长阳镇一套二手房。两年后，原先的房主拿出2015年被法院宣告为“限制民事行为能力人”的民事判决书，将他告上法庭，要求认定当初的买卖合同无效。本周，经过区级法院和中级人民法院两审，北京二中院作出终审判决，支持了原告的诉求，认定合同无效。对于买家来说，房子没了，可后续的麻烦还在。

起诉

老人卖房两年后又打官司要房

根据法院认定的事实，2016年8月，时年77岁的杨钰老人在外甥谭威的陪同下，在一家中介门店，与邱政签下了房屋买卖合同，双方约定，邱政以175万元的价格，买下杨钰老人位于房山长阳镇某小区一套80多平方米的房子。当时名下无房的邱政用自己首套房的贷款资格，使用公积金贷款120万元，交付了房款，并于之后取得了房产证。

2018年5月，杨钰向房山法院起诉，要求确认两年前签下的房屋买卖合同无效，同时要求被告人邱政腾退房屋、协助办理房屋过户手续。在审理期间，原告方又撤回了第二项请求。

杨钰在诉状中说，她多年前就患有精神疾病，在2015年被朝阳法院认定为“限制民事行为能力人”，她在出售房产的时候，没有子女陪同，卖房的行为没有得到监护人的确认。监护人，也就是她的儿子余非，直到起诉前不久才知道老太太已经将房屋出售，而且办理了过户手续。但是原告一直说不清楚房款是否已经付清了。她的监护人认为，在杨钰不具备完全的民事行为能力的情况下，把自己的房子卖了，而且监护人没有追认，那么当初签订的合同，从一开始就无效。

诉状中，为双方买卖提供中介服务的中介公司、提供贷款的银行以及北京市住房贷款担保中心均被列为第三人。审理过程中，银行方面表示，借款人邱政与银行签订的借款合同真实有效，在贷款本息全部还清之前，这些合同、协议都具有法律效力。如果邱政将房产转让，应该优先偿还银行贷款，不得侵犯银行的权利。银行方面还强调，就算是有法院的生效判决，确认了其他人代为偿还银行贷款，也不等于免除了邱政的还款义务。如果别人替他来还钱，银行可以按照规定办理相关事宜。一句话：所有的纠纷与银行无关，不管你们怎么应诉，不能侵犯银行利益。

回忆

“我没发现老太太有任何异?！?/strong>

两审判决书中均简明扼要地提到了房屋购买、贷款、办房本的过程。这段话由被告人邱政叙述起来，铭心刻骨得多。

“2016年夏天，当时房价正在飞涨，我为了以后小孩读书的事儿，也想有个房子。”他回忆说，在中介带领下，看房那天的上午，他们一家三口看了几套房子，在杨钰家，当时见到了老太太、一个中年女性和一个小朋友?！懊扛隹捶康娜艘话愣蓟嵛室痪洹孔邮撬隆?，当时有人告诉我是老太太的，我就跟老太太和小朋友都打了招呼，老太太也跟我们全家打招呼。从那天起，一直到最后，我都没发现老太太有任何异常，现在回想起来，她给我留下了两个印象，一个是说话比较少，再一个是签字的时候，字写得特别漂亮。”

2018年春天，邱政突然接到房山法院的电话，说让去取一张传票。“电话里说我被人告了。我的第一个反应，肯定是电话诈骗的骗子，但是听着听着，又觉得不像，所以我就去了。”等拿到了传票，邱政瞬间傻眼了。

此时，当初陪同杨钰老人卖房的外甥谭威已经身故，老太太被送回到自己亲儿子余非的身边。作为她的代理人，余非协助老人发起了诉讼。

判决

限制行为能力人签的卖房协议无效

法院查实，2015年7月，余非向朝阳法院起诉，要求宣告其母杨钰为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。经鉴定，杨钰临床诊断为“精神分裂症”，意思表示能力不完全。当年12月，法院判决宣告她为“限制民事行为能力人”。法院特别强调，在这个过程中，她的外甥谭威参与了案件审判的全部过程。在买卖这套房屋期间，杨钰和谭威夫妻一直住在这套房子里。他应该知晓杨钰是限制行为能力人。

据原告方代理律师介绍，这份证据具有极为重要的意义。“它从根源上说明，整个交易从最开始的一刻就无效：老太太作为一名精神病人，限制民事行为能力人，并不具备处置这么大一笔财产的能力。这个交易事后又没有被她的合法监护人追认，那当然是无效的?！?/p>

判决书显示，在答辩中，邱政表示，在买卖房屋的这么长时间里，余非作为老人的法定监护人从来没出现过，房子过户两年后他才出现，是否尽到了监护人的职责？原告杨钰在房屋买卖过程中，故意隐瞒自身的真实情况，自己在买房时，无从得知她是否是精神病人，是否是完全民事行为能力人，在整个过程中，自己并无过错。“第一次上她家看房，她跟我们讲房子的所有权、户型、价款，表达清晰流畅，和普通人没有什么差别。中介也核实了她的身份，她介绍自己家庭成员，只是说有外甥和外甥媳妇，没说过自己有儿子。”

但原告律师则针锋相对地表示，按照正常交易流程，双方一定要相互核实对方身份?！袄咸退亩釉谝桓龌Э诒径?，邱先生买房的时候，明知道陪在老太太身边的人是她的外甥，而不是与她有最近血缘关系的儿子，这么大的事儿，为什么不去弄清楚？”律师表示，邱先生在买房时存在问题。

这个观点在一定程度上得到了法院认可。法院认为，卖房子是重大事务，已经超出了杨钰的民事行为能力范围，她现无配偶，仅有一个儿子，按照法定的顺序，应由儿子作为她的监护人。谭威虽然陪同老太太卖房，但是他并无监护资格。邱政知道陪同杨钰一起卖房的人不是她的儿子，“根据交易习惯，他有义务核实杨钰其他家庭成员相关情况，但是他并未进行审慎的注意义务。”

综合这些意见，法院认为，二人签订的房屋买卖合同应属无效。但法院也同时提及，邱先生因此而出现的损失，及双方在造成这些损失时各自应承担什么责任，可以在之后的损失赔偿中予以充分考虑。

探讨

房子没了 后续的麻烦还在

“我们总不能见到客户来登记房屋准备出售，先问一句‘您有病吗，您有精神病吗’？”记者采访了北京多家中介的业务员，得到了差不多相近的回答。

据多位中介业务员介绍，邱政先生的遭遇，并非独一份。在审核买卖双方资质时，中介机构难以获得双方是否存在精神疾病，是否被法院宣告为无民事行为能力或限制行为能力人的资料。一位中介店长告诉记者：“凭经验，如果买卖双方中有老人，特别是已经患上老年痴呆，一看就已经糊涂了的，那倒是好办了，找他的老伴儿，或者同在一个户口本儿上的子女出面。但如果他的行为很正常，和普通人差别不大，特别是户口本儿上只有自己那种，真的不好辨别。”

民商法专家、中国人民大学法学院教授杨立新认为，在交易的过程中，按照常规，披露相关情况的义务应当归于限制行为能力人一方。如果把核实某个人是否具备正常参与交易能力的事儿也加到交易另一方的身上，那显然有些问题。

“关于限制民事行为能力人处置财产的事儿，法律是有明文规定的，要求法定代理人认可或者事后追认，如果法定代理人不表态，视为不认可。但是，在类似情况下，如何让法定代理人知晓所发生的交易，这个责任该由谁来负担，如果今后还有后续的相关法律环节，确实需要法院考虑?！?/p>

杨立新认为，在同类的案件中，并不应豁免中介机构的责任，毕竟整个交易是在中介机构的撮合下完成的，支付中介费用后，交易的双方，都是按照中介机构的既定要求，严格地一步步完成全部交易环节，在这种情况下，未曾隐瞒信息的一方到底需要在多大程度上加以“小心谨慎”，值得思考。

邱政先生现在担心的，还不只是这次的损失如何分配责任，今后能否获得赔偿的问题，还有一个事情令他放心不下：“这套房子是我买的首套，而且用的是公积金贷款，银行系统里肯定有我的贷款记录。现在说合同无效，房子又是原房主的了，我的贷款还算不算？以后我再买房子，还能算首套吗？”

(案件各方当事人为化名)