最严调控下 北京楼市回归

3·17楼市调控两周年，新房成交触底回升，二手房价累计跌超10%；土地低溢价成常态

两年前的3月17日，北京出台史上最严楼市调控政策，被称为 “3·17新政”，认房又认贷、二套房首付比例提至60%等规定剑指投资投机性炒房。此后半个月内，“3·22新政”“3·24新政”“3·26新政”又相继出炉。

自“3·17新政”以来，北京新房市场经历了2017年的腰斩，2018年在低谷中爬升；截至目前，北京二手房价格累计跌幅也已超10%；北京土地市场低溢价成为常态。2019年，“房住不炒”的整体定位不变，因城施策、分类指导成为调控的主题思路，“稳”仍是房地产市场的主基调。

新房成交量回落后企稳

北京“3·17新政”即将满两周年，北京新房市场成交量在经历了2017年触底后，于2018年保持稳定的同时略有抬升。在价格方面，受限房价项目以及共有产权房项目集中入市的影响，北京新房价格得到有效抑制，在重重调控叠加、供过于求的市场结构以及“房住不炒”的政策定位下，购房者预期市场将继续保持稳定。

在业内人士看来，2019年，北京新房市场仍将保持稳定的大趋势，但成交量或将有小幅提升。

2018年供应量几近翻番

2017年3月17日，北京市住建委等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有房贷记录的，二套房首付比例上调为60%以上，且住房贷款的最长期限缩短为25年。

“认房又认贷”的同时，提高首付比例，这被称为北京史上最严楼市调控，此后，北京又出台了一系列楼市政策，诸如非京籍纳税从5年改成连续60个月、离婚一年内房贷按二套房执行等等，叠加之前的限购政策，北京房地产市场迅速降温。

新政推行一周年时，中原地产研究中心统计数据显示，北京新建商品房住宅(不包括共有产权住房)签约23388套，同比下降48.7%，刷新历史最低纪录。

2018年以来，北京新房市场延续2017年的整体趋势，但是在底部中略所回升。北京中原地产的统计数据显示，北京新建商品住宅(不包括共有产权住房)成交23836套，同比上升11.56%。新增供应44809套，同比上涨97.2%，供应量几近翻番，是近四年来供应的最高峰。

合硕机构首席分析师郭毅表示，“3·17新政”之前，北京新建商品住宅年均成交保持在5万套，但是之后下降至2.5万套左右，随着限房价项目的集中上市，对成交量并未形成非常明显有效的拉升，整个市场还是保持成交稳定的状态，这是“3·17新政”带来的持续影响，对于市场实际需求和未来预期产生利空作用的叠加效果。

“认房又认贷”意味着有贷款记录的购房者均被认定为“二套”，这一政策对换房需求的购房者影响较大，其次是上调二套房首付比例、房贷利率上浮等，也增加了购房者的成本和换房难度。

共有产权住房、限房价项目平抑房价

“3·17新政”以来，受共有产权住房、限房价项目逐步入市的影响，以及纯高端商品住宅预售、网签价格的限制，北京新房价格并未出现大幅上涨。

据北京克而瑞统计数据显示，2017年北京新建商品住宅(不含回迁房等保障房)的成交均价是45776元/平方米，2018年是46833元/平方米，同比仅上涨2.3%。不过在2018年12月份，北京新建商品住宅成交均价达到近两年的新高，为63308元/平方米。

在业内人士看来，这是由于几个纯高端商品住宅项目预售价格放松所致。不过，进入2019年，北京新房价格回归至去年12月份之前的水平，数据显示，1月份北京市新建商品住宅的成交均价是52265元/平方米，2月份是47344元/平方米。

在郭毅看来，随着限房价项目、共有产权住房的持续入市，对于北京房价具有平抑作用，高端住宅项目预售价格、签约价格的松绑，都是可以预期的，但是放松有一定的限度，因为如果一旦全部放开，对于房价推升将会显而易见。

业内预计北京新房成交量将小幅回升

58安居客房产研究院资深分析师李震认为，从今年全国两会动向可以看出，稳地价、稳房价、稳预期是今年的工作重点，可以预见北京楼市大概率会维持现状，一部分购房者认为目前北京楼市已经平稳，之前等待抄底的购房需求会在今年缓慢释放，成交量短期内会有小幅回升。

事实上，进入2019年，北京新房成交量稳中有升。北京克而瑞统计数据显示，1月份，北京新建商品住宅成交4198套，环比增加11%，同比增加146%，2月成交1719套，虽然环比降59%，但同比上升约50%。

“今年新房整体成交比去年有所上升，这源于货币政策的宽松、企业经营状况的改善等对楼市销量都会有带动作用。”郭毅表示，但是增长幅度不会太大，因为最核心的限购政策、首付比例、信贷政策并未改变，购房需求所能释放的增量有限。

本版采写/新京报记者 段文平