毕业季的来临致使北京租房市场迎来小高峰。

据贝壳研究院统计数据显示,2018 年7月份,租金环比涨幅为2.6%,涨幅低于2016年同期3%的水平。2018 年以来,北京全市月均租金环比涨幅为2%。

剔除不可比因素,2018年前7个月,北京链家租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016 年涨幅。

此外,从租金收入比来看,2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%,略高于2015年和2017年,略低于2016 年,仍处于30%以内的合理范围。

贝壳研究院认为,从租赁市场发展趋势来看,北京租金上涨是长期趋势,但目前这种上涨是温和可控的。随着2018 年毕业季临近尾声,市场需求逐步回落,租金后续也会迎来下滑,不具备短期内持续上涨的动力。

业主抬高挂牌价

但市场上有一个现象值得关注,业主预期不断抬高,挂牌价持续上升。

据贝壳研究院数据显示,随着毕业季临近,2018年5月份和6月份两个月,新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%,议价空间进一步收窄,6月份降至3.7%,为2017年以来最低水平。

贝壳研究院认为,业主抬高预期的背后,是受大兴火灾事件影响。2017年12月份新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%,此后议价空间亦有明显收窄。

但也有消息称,因多家长租公寓品牌为抢房而哄抬房价,导致业主预期不断提升,报价逐渐提高。比如此前业主预期出租价是6000元,经过这些中介机构抬房价,最终可以实现8000元甚至更高的月租交易。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价,制造上涨预期;此外,整体看,租赁市场的价格一直在上涨,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1%-2%,在这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。

张大伟还指出,租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间计租。在当下市场,套均租金价格意义有限,目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造,“N+1,N+2”,也就是2居、3居变成多1间-2间卧室已经成为主流。在这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。

租金将迎来下滑

在贝壳研究院看来,租金上涨背后的真相是多重因素导致的,但尽管业主预期抬升,但今年内租金价格不会持续上涨。

贝壳研究院分析认为,消费者对更好居住品质的追求使普租需求向长租公寓迁移;政府对租赁市场的整顿与规范使得市场可租房源的暂时性减少,在一定程度上加剧短期供需矛盾;外围城区租赁空间的减少导致租赁人口向租金高的内城区移动,中心城区租赁成交占比增多;房东预期受市场影响而增强。这些因素相互叠加导致上半年租金上涨。

但从历史走势来看,2016 年下半年开始,房价加速上涨,但租金并没有随着房价的上涨而上升,而是出现下跌,导致房价租金比陡然上升。2017 年“317 调控”后,在房价下行与租金上涨同步作用下房价租金比逐步回调,已基本恢复到陡然爬升前的水平。由此可见,就北京纵向历史数据而言,本轮租金的上涨是前期房价上涨后的补涨,房价租金比开始回归到一个常态化水平。

贝壳研究院称,从线上数据来看,当前租赁热度已经开始下降。贝壳找房租赁访问量和链家APP 租赁访问量均开始下行,链家租赁新增客源也开始减少。接下来,预计8月份租金涨幅将会继续收窄,9月份后市场开始进入传统淡季,租金将迎来下滑。 (记者 王丽新)