以1998年的房改为起点,深圳乃至中国的房地产行业一路驰骋至今已20年。6月5日,深圳市住房和建设局发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,向社会各界征求意见。此轮房改“新政”干货满满,不乏创新举措。

住房体制迎来“二次改革”

《征求意见稿》明确表示深圳将针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,着力构建多层次、差异化、全覆盖的住房供应与保障体系,并计划将住房分为市场商品住房、政策性支持住房、公共租赁住房三大类。到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套, 其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。也就是说,2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低于60%,市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

其中,人才住房重点面向符合条件的各类人才供应,可租可售,建筑面积以小于90平方米为主,租售价为市场价的60%左右;安居型商品房则重点面向符合收入财产限额标准等条件的本市户籍居民供应,可租可售、以售为主,建筑面积以小于70平方米为主,租售价为市场价的50%左右;公共租赁住房建筑面积以30至60平方米为主,租金为市场价的30%左右,特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

《征求意见稿》还提出了许多创新之举,其中包括户籍家庭租购安居型商品房将合理划定收入财产限额,并首次提出以轮候、抽签、摇号等公开透明的方式确定租售对象。深圳市住建局表示,针对基本住房保障对象和安居型商品房供应对象合理划定收入财产限额标准的必要性在于深圳户籍政策变化,人口持续净流入。目前在公共租赁住房和安居型商品房申请条件里没有设置收入资产线,一定程度上使急需保障的低收入和中低收入家庭的住房困难不能得到及时解决。此外,合理确定收入财产限额标准,有利于住房保障工作的精准化和可持续发展,设置收入财产限额也是国内外城市的通行做法。

《征求意见稿》还提出了几项新机制,其中包括首次提出对出售的人才住房和安居型商品房,实行一定年限内的封闭流转,购房人自购房之日起累计在深缴交社保15年,或者年满60周岁且购房满十年,符合条件的可以申请取得完全产权,并按一定比例缴交增值收益。封闭流转期间,因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的,可面向其他符合申购条件的对象转让,或由政府按规定回购。

值得注意的是,近期国内多座城市掀起了“抢人”大战,深圳对高层次人才实行更加优惠的政策,符合条件的高层次人才可以申请在一定年限内免租入住相应面积标准的住房;在深全职工作满5年以上、符合条件的可以按优惠政策购买人才住房或者申请获赠住房产权。

那么,建设相关住房的土地在哪?目前,深圳已结合新一轮城市总体规划编制调整,合理规划布局了住房空间,进一步加大住房土地供应力度,计划新增盘活35平方公里土地用于建设各类住房?！墩髑笠饧濉废允?从2018年起在新增居住用地中,确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。此外,还包括盘活存量用地,加大棚户区改造力度,推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征(转)手续用地、征地返还用地等开发建设保障性住房;利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建保障性住房等。值得注意的是,《征求意见稿》提出开展城际合作,落实粤港澳大湾区战略,推动建立都市圈城际住房合作机制,结合轨道交通和产业布局,在临深片区开发建设保障性住房。

住房长效机制浮出水面

深圳市住建局表示,将继续坚持房地产调控态度不动摇,严格落实各项调控措施,保持房地产调控的连续性和稳定性。

在官方问答中,关于《征求意见稿》提出的住房发展目标公布后,对房价将会产生什么影响?相关的答复是市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定?！墩髑笠饧濉烦鎏ǖ囊桓鲋匾康氖羌岢忠宰》抗└嘟峁剐愿母镂飨?突出全覆盖、多层次、差异化,针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体,构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。同时,《征求意见稿》明确提出坚持房地产调控的连续性和稳定性,严格落实各项调控措施,保障合理住房需求,抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实,将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

可以说,《征求意见稿》将“住房问题”和“房价问题”进行了切割,从严厉调控到“房改”,住房长效机制逐渐浮出水面。有观点认为,住房的民生属性优先,经济属性次之,政府要着手解决的是老百姓的住房问题。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,《征求意见稿》体现了深圳在租赁市场上的发展决心,也可以理解为租赁市场系统发展的一个工作机制,对于租赁市场的全面发展以及提速等都有积极的作用,这也是其“系统构建”思路下的一个较好的发展模式。对于部分房源规定了限制流转的概念,其实与北京的共有产权住房概念类似,限制流通是为了确保人才的稳定,同时也是防范此类住房被炒作。

不过,深圳房地产中介协会行业研究总监徐枫则表示,对于政策本身来说,保障房和安居房都应该纳入保障房体系,是业内的共识。值得商榷的是,人才房是否应该纳入保障房体系。人才应该是由市场认定,而不是政府认定的,人才往往比更多人有能力买到房。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,从房地产行业的角度看,政府住房目标的确立有利于房地产市场的稳定发展,逐步构建高端有市场,中端有支持,低端有保障的住房体系,再加上宏观调控政策的护航,深圳的房地产市场有望在比较长的时间内维持平稳的发展态势。从社会民生的角度看,房地产市场的平稳发展,将有效降低由于高房价带来的焦虑,增加居民幸福感。即使是刚毕业来深打拼的学生,也不会因为高房价、高租金而被挤出城市,增加城市吸引力,保障经济的匀速发展。