限价房什么情况下

转为共有产权房

“限房价、控地价”地块是本市2016年楼市“9·30新政”时的产物，指的是一个土地地块在招拍挂出让时，不仅严格控制地价，还对项目未来房价进行限定，提前锁定未来的销售均价和最高销售单价。有统计显示，自政策出台至今，本市已出让了62块“限房价、控地价”地块，简称限价房地块，其中，首批地块有可能在年内入市。

限价房项目该如何销售?和此前的《征求意见稿》相同，《通知》提出，在限价房项目办理施工许可后，将由北京市房地产市场管理事务中心会同市保障房中心对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。随后，将当初锁定的销售均价与评估价进行比较。按照暂定的比例，当销售均价与评估价之比高于85%时，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但应取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易; 而当销售均价与评估价之比低于85%时，则由市保障房中心收购转化为共有产权住房，面对具备本市共有产权住房购房资格的家庭销售。

开发商卖限价房

不得捆绑精装修

不过，记者注意到，相比于此前，《通知》增加了对于开发商销售时的约束，提出开发建设单位应严格执行土地出让挂牌文件中关于建设标准、限定的销售均价和最高销售单价的要求，在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。

“少数开发建设单位企图通过大规模增加并搭售地下仓储、库房、设备用房等获利，或者捆绑精装修达到变相涨价目的的做法，本身就是违反法规的，是政府应该查处、打击的对象。”首都经济贸易大学教授赵秀池分析。

转共有产权房后

将摇号配售

限价房被市保障房中心收购转化为共有产权住房后，又如何销售?《通知》也提出，收购转化的共有产权住房，具备本市共有产权住房购房资格的家庭均可申购。摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

也就是说，只要购房人符合共有产权房的购买资质，即已婚家庭符合本市住房限购条件且成员名下均无住房，单身家庭申请人年满30周岁，且无住房转出记录、无征收安置房补偿协议、无违法建设行为、夫妻离异已满3年，就都可通过登记申购、公开摇号的方式购买。

由于项目已经提前限定了销售均价，购房人将获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。举例来说，如果销售限价为3万元/平方米、评估价为5万元/平方米，那么购房人的产权份额就是60%，剩余40%为政府产权份额。

另外，具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售，其中建筑面积大于140平米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。也就是说，对于剩余的大于140平方米的户型，如果北京户籍家庭名下已有一套房但确需改善，也可以购买，不再限定必须名下无房。

“限房价项目销售时与周边商品房价差较大时，就存在较大的获利空间，一些投资投机客必然趋之若鹜，如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波谈到，如果由政府收购过来作为共有产权住房再公开摇号销售，就大大压缩了限房价项目的牟利空间，投资客、炒房者没有了购买的动力，申请购买的居民家庭将主要是自住的刚需家庭，使得限房价项目真正回归“房住不炒”的目的。