“蓝领公寓”政策破冰

北京出台政策支持发展租赁型职工集体宿舍,专家认为,有利于行业规范和规模扩张

满足大城市外来人群“一张床”租住需求的蓝领公寓市场正迎来政策破冰,继杭州出台蓝领公寓新政后,5月23日,北京市住建委、市公安局、市规土委联合制订的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》(下称《意见》)开始面向社会公开征求意见。

在业内人士看来,中国目前存在几千万的 “蓝领”租赁需求,但正规合法的供应短缺,而此次政策破冰,不仅使蓝领公寓有了“合法”身份,还会促使专业机构积极参与进来,为城市务工人员提供干净、安全、稳定的租住环境。

1 破解消防安全、租金难题

在北京出台意见稿的前一天,杭州颁布了《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》,对蓝领公寓的需求申报、人员准入、房源分配、租金状况、后期运营等方面进行了规范,并指出今年要筹集建设10000套(间)蓝领公寓。

这是地方政府以蓝领公寓名义发布的第一份正式文件。此前,广州曾发布文件,支持住房租赁企业经营的宿舍型公寓发展。杭州之后,北京也试水这一市场,推动租赁型职工集体宿的建设。

根据北京版《意见》,租赁型职工集体宿舍是专门租给用工单位,用于单位职工本人住宿并进行集中管理的租赁房屋,人均使用面积不得低于4平方米,每间宿舍居住人数不得超过8人,其供应渠道为集体建设用地上新建、产业园区配建,以及利用闲置的厂房、商场、写字楼、酒店等房屋改建。

相比于长租公寓市场发展的势如破竹,蓝领公寓则显得“无人问津”,其中政策壁垒与风险是最大原因。以往,多人一间的蓝领公寓很容易被认定为“群租房”,这让不少感兴趣的企业不敢涉足。

无疑,杭州、北京、广州对于蓝领公寓市场的规范,是一次重大政策破冰。在中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林看来,对于行业影响深远,既有利于规模的扩张,又有利于行业的规范。

魔方公寓华北分公司总经理桑旭家指出,之前在蓝领公寓的改造和经营过程中面临很多障碍、风险,成本很高。北京及时出台文件,为其改建提供制度保障,使改建之路走得通、走得顺,同时全面纳入规范化轨道,使这类产品的房屋安全、消防安全以及运营管理的规范性更有保障,让租客的权益也更有保障。

对于以餐饮、快递、保洁等为主的蓝领人群的租房需求来说,有两点最为关键,一是安全问题,二是租金问题。

以往,蓝领公寓市场品质参差不齐,一些小企业经营的蓝领公寓,住房品质等同于群租房,存在着重大消防安全隐患,而一些存活于灰色地带的品牌蓝领公寓运营机构,在消防标准上也只能暂时按照酒店的标准进行验收,且时时面临违规风险。值得指出的是,上述《意见》在对租赁型职工集体宿舍的建设标准进行规范的同时,还对后期使用监管、建筑消防安全也做了规定。

在另一个关键问题租金上,《意见》稿件并未明确,但是根据杭州发布的文件,按照低于同类地段市场租金水平确定。目前市场上由机构运营的蓝领公寓,运营模式多是为企业员工提供整间租赁,每间房床位数量不一,包括2人间、4人间、6人间、8人间、10人间等等,一张床位租金在500-1500元之间。

可以预见的是,北京租赁型职工集体宿舍的租金水平会更加贴合普通劳务人员的收入水平。

2 企业参与热情或将提高

此前,即便存在政策风险,但是相比长租公寓和强大的租赁需求,蓝领公寓的发展仍显稍慢。截至目前,在蓝领公寓市场做出规模与品牌的专业运营机构仅有安歆公寓、新起点连锁公寓、魔方公寓等,规模最大的安歆公寓,也不过五六万间的体量。

在穆林看来,“蓝领”租赁市场很大,但是对应的合规蓝领公寓却寥寥无几,专门从事蓝领公寓的运营机构更是少之又少。除政策壁垒外,新派公寓创始人王戈宏认为,“蓝领公寓的产品溢价有限,所以企业布局很少?！?/p>

不过,在房价居高不下、租金不断上涨、大量流动人口进入城市的背景下,蓝领公寓无疑是新的蓝海市场。穆林表示,从他们的研究来看,包括欧美、日本等国家,满足“蓝领”需求的宿舍型公寓占比大。在欧美长租市场,企业宿舍占比高达57%,白领公寓占比30%-35%,高端服务式公寓仅为3%。

“随着相关文件的出台与政策的逐渐落地,企业参与的热情肯定会增高,但是不会有大的提高,因为很多企业还是没看明白这个事情,认为这个市场不太起眼,另外在全国方面,政策还不够明朗?！?/p>

随着政策的落地与完善,参与的企业会越来越多。链家创始人、董事长左晖曾表示,希望有合适物业的人和自如合作打造“蓝领”公寓。今年年初,自如旗下首栋企业职住服务式公寓自如城市之光也亮相市场。

自如COO梁占华表示,目前,北京住房租赁市场需求旺盛,但总体供应偏紧,小户型房源往往供不应求,而高品质的职住型租住产品几乎空缺,针对市场当前明显的供需缺口,自如将扩大选址范围,寻找更多合适的物业,为周边企业单位及较低收入的城市劳动者打造更多高品质,低单价的职住式服务公寓。

3 “蛋糕”好看不易吃

蛋糕很大,但吃起来不易。在安歆公寓CEO徐早霞看来,此前企业参与度不高,不仅仅是政策原因,从项目立项到筹建,再到后期运营管理,要求很高,不是谁想来做就能做的。

“难度很大,此前也有很多家企业尝试,但做了两三家店后就做不下去了,这太需要团队的运营能力和细节了,可能比长租公寓的要求还要高。”

的确,单单从管理上来说,相比于长租公寓一间房最多两个人的管理半径,蓝领公寓多至8人的规模,管理难度指数确实增大。“目前,长租公寓70-80间会配备一个管理人员,而宿舍型公寓则是20间房配备一个,管控力度与难度更大。另外,由于人口密度高,对于消防安全的要求会更高?！蹦铝直硎尽?/p>

此外,无论是长租公寓还是蓝领公寓,在盈利模式上仍很单一。“我们的盈利还行,主要是运营效率高?！毙煸缦纪嘎?但是她也表示,与长租公寓一样,目前蓝领公寓的盈利模式主要是剪刀差,即租金差。但是员工公寓的剪刀差会更大一点,因为投资没有那么大。

不过,令徐早霞焦虑的还有,从意见稿的出台到政策的落地和常态化的管理,仍需要一段时间,而这中间,已经开出的项目,仍存在政策风险。记者 段文平