中国管理科学研究院企业管理创新研究所陈贵所长、京WORK—北京码头创始人陈贵曾于2016年5月赴鄂尔多斯调研考察时提出了“用市场化手段实现资产证券化盘活资产”思路。4月23日，在京WORK-北京码头第十五次头脑风暴《房地产资产证券化》座谈会上，陈贵进一步系统地阐述“用房地产资产证券化去鬼城”的想法。以下为陈贵在座谈会上的发言：

2018全国“两会”期间，“房地产税立法”、“建立房地产调控长效机制”、“共有产权房”、“租售同权”、“棚改房”等词汇成媒体再度热搜。2018年国务院政府工作报告再次强调提出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”明确定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。报告的导向意义十分明确，土地供应会向租赁倾斜，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度成为重中之重?？蠢?，依靠行政“限制与差异”性手段的房地产去库存任务取得了阶段性胜利，北、上、广、深等特大热点城市房价涨幅得到控制且调控预期效果明显。全国部分热点二、三线城市有反弹迹象，三、四线部分城市住宅市场投资增速有扩大趋势。东北三省部分三、四线城市结构性房地产过剩问题仍然突出。房地产“鬼城”一词淡出了媒体和大众的视野，这个老大难问题是否得到有效解决却少有人问津。

2018年2月28日，国家统计局发布了《中华人民共和国2017年国民经济和社会发展统计公报》。数据显示，全年房地产开发投资109799亿元，比上年增长7.0%。其中住宅投资75148亿元，增长9.4%，一线城市在加大土地供给，二线城市投资取暖，部分三四线城市也出现了盲目过热倾向。同时，房地产去库存取得显著成效。根据世联行日前发布的研究报告，至2018年，全国住宅累计可售量降为23亿㎡，预计到2018年若无新开工的住宅，消化全部库存需大约1.8年。东三省的三四城市，平均去库存要6年左右。珠三角、长三角和京津冀地区库存已趋紧。而广东、成都重庆、长江中游地区的房地产去库存周期低于1年，热点一线城市房价上涨趋势还在持续，尤其是北上广深特大城市虽然采取了结构调整、产业转型和人口控制措施，长期房价上涨压力会一直持续，加大房地产治理能力和结构性改革长效梯控机制势在必行。棚改房货币化补偿措施对房地产去库存起到了良好的推动作用。国务院提出棚改三年计划，2015-2017年棚改新开工1800万套。截至2016年年底，我国已开工改造各类棚户区住房3287万套，改造面积超5000万平方米。到了2017年则计划新开工600万套，且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工580万套，比预计又多了80万套。

以高层级大视野设计布局，科学制定大区域协调发展规划，新兴产业聚集区布局，以及坚定棚改房货币化，产业配套性租赁市场开发，应是去掉鬼城老大难顽疾的有效良药。

“鬼城”一词，近两年似乎淡出媒体和公众视线，去鬼城问题估计应该有所缓解。但是，彻底解决鬼城问题是个特别棘手复杂的系统性问题。党的十九届三中全会提出“深化党和国家机构改革，加快推进国家治理体系和治理能力现代化；深化转职能、转方式、转作风，提高效率效能；针对突出矛盾，抓重点、补短板、强弱项、防风险”等新发展理念，为从根本上解决老大难“鬼城”问题提供良好的根治契机。京津冀、雄安新区和粤港澳大湾区等“高起点协同作战模式，对房地产去库存，尤其是“去鬼城”应具有积极的借鉴意义。诸多“鬼城”想解套，拖延错过窗口期，地方政府会越来越被动，尽快处理金融系统性风险隐患，一定要高起点出大手笔的组合拳，大胆在顶层设计及体制机制创新上下工夫。一定要有大尺度的改革拳，上下联动，标本兼治，产业优先，协同施策，去掉鬼城才有希望。

制定有针对性的产业激励引领政策，政府担当，用改革决心增加民间投资热情，用极具刺激的政策引导民间产业投资下决心向烂尾楼重灾区挺进，也许是解决全国尤其是重灾区房地产去库存的唯一办法。没有强大稳定规模型产业支撑，就没办法合理调配足够的人口流动，没有产业引领和人口就业支撑的去库存化只能是泡影。仅仅靠三、四、五线城市各自为政、单枪匹马、孤军作战的乱拳打死师傅的做法，可能一时热闹，恐怕结局是白费力气。地方政府试图用时间换空间，用土地换和平，用等、靠、拖期盼赢得朝阳曙光出现的想法，可以预测这是没有太好出路的。仅仅靠市场靠经济增长来等到自愈的良机，如果错过窗口期，烂尾楼只能走到被炸掉结局。炸掉，还需要政府巨额真金白银再填进去。发展理念决定发展道路，新发展才是解决发展中老大难问题的有效手段。

解决房地产去库存中以盘活“鬼城”为目标的几点思路。

1?以市场化引导手段，结合成熟的房地产资产证券化经验，设立投资烂尾房产的房地产信托投资基金，以较低的价格将烂尾不良资产推向市场，吸引不同类型风险偏好的投资者，实现烂尾房地产资产证券化，双轮驱动及惰轮驱动相结合盘活规模性大体量烂尾资产。同时需要政府整合产业资源，从而用产业集聚吸引人口集聚，最终实现房地产资产升值，使资产通过经济振兴和资产升值预期分期、分批逐步退出市场。

2?用行政化手段编制省、区烂尾楼分布区域带，在省、自治区层面整合要素系统综合整治，树立大格局整合产业优先战略。在国家治理层面采取中央和地方联动，编制全国层面区域和跨省区烂尾区域带，在自治区和邻省协同整合要素进行系统综合整治。根据本省区烂尾市县,点线排查，分析产业要素、资源要素、地理因素、人口因素等拓扑成面?？缡星叵缯蛘细骼喙埠褪谐∽试?，尤其是结合扶贫脱贫人口迁移和产业经济带建设，通盘考虑产业布局和合理定向调度。

3?编制全国层面区域和跨省区烂尾区域带，在国家层面整合要素进行系统综合整治。借此房地产去库存综合整治契机，实现系列配套深层次改革措施落地，调动社会各方力量用市场的机制实现产业有序转移，以政府配套系列政策性改革作为产业和人口转移引领。土地改革，财税制度改革，创新创业引导机制，精准扶贫产业政策优惠等配套政策应该是产业转移和人口调度的最好时机?；乜怼跋蚝７⒄埂薄ⅰ跋虿莘⒄埂?、“向林发展”“向生态发展”等区域发展新思路，用政策加市场手段实现跨省人才、人口调配和产业类型集中集聚调整策略。

4?结合大众创业、万众创新战略，努力盘活“鬼城”。成本，是产业转移、人口流动、创新活力等无形之手配置，美国的“鬼城”汽车城底特律近年看到了创业者的身影，原因就是硅谷由于地价、人口、污染及综合性成本上涨，严重制约中小企业科技创新能力和科技人才吸纳能力。随着高铁网建设加快，5G时代加速到来，信息渠道和传输速度提升，中小创企业选择高成本城市已经不合时宜，通过市场价格成本引导和政策激励疏导，鼓励大都市企业转战“鬼城”创业，带动鬼城产业升级和聚集形成人口集聚效应，实现“鬼城”没鬼, 也许成为美丽创业小镇创新小镇，其实，区位优势、环境优势、预期优势等是房地产泡沫形成的核心根源。