近日举行的全国国土资源工作会议提出,2018年我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权。

探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,无疑是一项重大的改革和创新,是贯彻中央经济工作会议关于“加快建设多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”要求的一项具体举措,对未来我国房地产市场的走势必将产生一定影响。特别是在“三权分置”基础上,利用农村集体经营性建设用地及宅基地建设租赁住房试点并推广,有利于尽快形成租购并举的住房制度。

在会议释放的信号中,有几个关键词必须引起重视,这样才能做到对会议精神准确理解和把握。一是“权属不变,符合规划”。土地资源归国家和集体所有,这个原则不可能也不应改变,放活的只是使用权。二是“研究办法”。非房地产企业将具有合法使用权的土地转为住宅用地,当下要着手研究其办法,具体实施应有章可循。三是“试点”。公众特别关注的将宅基地用于租赁住宅建设,需要试点先行?？杉?主管部门对推进相关改革持既积极又慎重的态度。

这是因为,如果不经过试点和明确具体办法,相关思路在实践中极有可能出现无序甚至失控状态。比如,在农村,如果没有有效监督机制和合理流程,用地可能突破宅基地范围和耕地红线,所建房屋也可能突破租赁用房,甚至建成使用权转售城里人的别墅或会所。对于非房地产企业而言,一般情况下,其取得使用权的土地应该是生产建设用地,而不是住宅用地。如果诸多企业竞相将生产用地转作住宅,用于本企业职工福利,尽管可能增强企业自身的吸引力和凝聚力,却也有可能再次形成实际上的住房双轨制,带来权力寻租和分配不公问题。

所以,相关改革要稳步有序推进,在试点和广泛征求各方面意见的基础上,平衡各方利益,制定详细预案,把可能的影响和副作用考虑详尽、降至最低。无论是农村农民宅基地的试点工作,还是非房地产企业住宅用地的方法研究,都应从土地资源紧张、人房矛盾较为突出的一二线城市做起,以避免三四线城市在去库存的同时又增库存。试点工作和办法研究的重点,除了要考虑建立有效的工作流程和有力的监督机制,还要想到租赁住房投资回收周期较长,需要重点考虑其建设资金的来源、使用、回收乃至收益,考虑如何既保证其资金投入,又不至于形成债务风险和不良贷款的机制和保障措施。

更要考虑的是,“多主体供应,多渠道保障”的逐步推进,势必在一定程度上影响地方政府的土地财政收入。各地如何尽快从自身实际出发,加快结构调整、提质增效和新旧动能转换,必将成为绕不开的重要任务。