作者:中国社会科学院财经战略研究院 邹琳华

十九大报告提出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,住房租赁市场的大发展箭在弦上。而住房租赁市场的大力发展,又需要以租购房同权、立法保护租房家庭的合法权益,租赁住房资产证券化及相应的租房税收优惠等为制度基础。租购房同权,既是中国住房制度改革的重大突破之一,更是社会文明发展的一个重要标志。

尽管租购房同权既是社会历史发展的必然趋势,也是笔者的一贯主张,但也有不少人提出一个比较尖锐的问题,租购房同权会推高租金吗?从土地经济学理论看,这个问题可能有两个相反的标准答案。

根据标准的马克思级差地租理论,房屋租金来源于房屋之间区位的差距。市中心的住房显然能比市郊的同等住房要求更多的租金,毗邻地铁站、学校等的住房也往往租金不菲。租购房同权是否会形成新的级差地租呢?以前子女不能入学的出租房,租购同权后都同等地拥有了子女入学的权利?？梢运党鲎夥肯硎艿墓卜袢ɡ挤⑸擞晌薜接械谋浠?。由于多数房屋并无名校学区,这些房屋间的公共服务权利差总体为零,没有因此形成新的“级差”,自然租金也不会因此而上涨。至于名校学区,入学条件苛刻复杂,仅凭租房能入学的可能性也微乎其微。根据这一推断标准答案是,租购房同权总体看不会推高租金。

上述推断看似完美,但是遗漏了一个重要问题。存在这么一个庞大的城市“租房”群体,在住房政策制订者的眼里他们可能既没有买房,也没有租房,他们完全“隐身”。但他们也没有真的流落街头,他们又实实在在地生活在这个城市。他们“租住”在城中村、小产权房、地下室、简易房等各种非正式出租房之中。他们不能提供正规的租房发票、租房完税证明。他们寄居于此并不是为了逃避相关监管,而仅仅是因为家庭收入低而需要花钱的地方又多。他们并不是为了低效率过剩产业而存在,他们也是整个城市正常运转所必不可少的一部分。把这一群体考虑进来,又回到上述标准级差地租理论,又很容易推断出租购房同权会显著推高租金。

现在存在两种租赁房:

一种是正式租房,能提供租房发票、完税证明,或能在住房租赁监管平台合法登记备案,在未来可以享受同等公共服务权利。如根据北京市八部门2017年9月28日发布的“关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知”,租房家庭子女接受义务教育需要连续单独承租并实际居住一定年限,且在住房租赁监管平台登记备案。其他各城市的政策也大同小异,一般只有租住在商品住房或政府租赁房内才可以享受这些公共服务权利。

另一种是非正式租赁住房,他们不能提供正规的租房发票、租房完税证明,没法在住房租赁监管平台登记备案,不享受基本公共服务。显然,租购房同权之前,这两种“租赁房”实际享受的公共服务权利大体等同,差别主要在于舒适度。租购房同权之后,“租住”这两种“租赁房”的差别就不光在于舒适度,甚至还包括家庭的人伦(留守儿童?；?、子女的未来。有了这种“出租房”之间新的巨大差别,根据马克思级差地租理论,租购房同权之后正式出租房必然会要求支付更高的租金。为了下一代,这些原居住于非正式出租房中的家庭都将有更大的动力竞租正式出租房,以便为子女搏一个更好的未来,供求规律将发生作用。

总之,租购房同权如果不考虑非正式出租房,正式出租房的房租可能会因此上涨,租赁新政的推行或将因此增加新的阻力。反之,如果租住在非正式出租房中的家庭也能享受子女入学等公共权利,则租购房同权并不会产生新的群体差别。根据马克思级差地租理论,租金也不会因此而推高。

非正式出租房无权享受公共服务,结果无非是他们的下一代不能就近入学。而让全体国民的下一代都能同权享受公共服务,对国家、民族的未来有百利而并无一害。将租购同权进一步升级为公共服务国民待遇,既有利于租赁新政的推行,又势必造福更多的大众。