为女儿借款担保 老人遭设局失房产

房屋很快被多次转手 法院认定被告恶意串通 判令赔偿老人差价款

为了增强老年人的维权能力，朝阳区法院近日召开了涉老案件发布会。在法院公布的近年来审理的一起典型案例中，一位老人用自己的房屋为女儿的债务做担保，还签署了委托公证，允许受托人代自己卖房还债，随后，受托人和他人“设局”将房屋多次出售。法院审理此案后，判决房屋第一次出售的合同无效，“设局”者赔偿老人房屋差价85万元。

老人担保债务房屋被出售

年逾六旬的付女士之前在朝阳区拥有一套房产，2013年其女儿向崔先生借款150万元，付女士同意以自己的房产作为抵押担保，还为崔先生的朋友陈先生签署了委托书并公证。委托书中约定，陈先生作为付女士的受托人，一旦付女士的女儿到期不能还债，陈先生可以代付女士出售房屋，所得房款用来清偿债务。付女士后来表示，自己当时对签署的委托书部分内容并不了解，不知道陈先生有代她卖房的权利。

2013年夏天，一个叫谭某的人突然自称是房屋所有人，召集了十余人强行破门。付女士这才明白，当时委托书中对还债期限有严格的规定，导致陈先生在几个月后便获得了出售房屋的权利。陈先生以150万元的价格将房屋出售给段女士。段女士又迅速将房屋以165万元的价格出售给谭某，房子在短时间内便已经过了两手。

案件审理期间，根据鉴定，该房屋市场价格为235万元。付女士认为，女儿的债主崔先生以及陈先生和购房人段女士恶意串通，她诉至法院要求判令陈先生和段女士的合同无效，并赔偿房屋差价85万元。

被告陈先生和段女士辩称，他们之间的房屋买卖系正常交易。段女士称，150万购房款系用现金支付给陈先生，房屋此后又被她出售给了谭某。她与崔先生并不相识。

法院认定两被告恶意串通

法院审理后认为，陈先生作为付女士的受托人，应当维护付女士的利益。然而，陈先生在处理委托事务中，明显仅考虑并非其委托人的崔先生的利益，以过分低于市场价的价格出售房屋。此外，即使段女士真的支付给陈先生150万元现金，陈先生也没有将现金交付给付女士。

就段女士而言，她与陈先生之间所谓150万元的款项往来，无任何银行提款、转款或者存款记录予以佐证。再次出售房屋的过程中，段女士收到谭某购房款后，立即将钱款转至崔先生账户，该转账事实，可否定段女士关于在诉讼前不认识崔先生的陈述。

段女士在购房后，没有实际控制涉案房屋，也未入住，便立即将房屋转卖，并让购房人谭某自行接收房屋，该情形违反正常交易习惯。

综合上述判断，法院认为陈先生在接受付女士委托后，与段女士恶意串通，签订虚假的房屋买卖合同，将房屋转移登记在段女士名下。段女士没有真实支付交易价款，也未实际占有房屋。此后，段女士又将房屋出售给谭某，并以所得款项抵偿付女士的女儿对崔先生所负债务。

法院认为，陈先生和段女士的合同应为无效，现涉案房屋已登记至谭某名下，付女士有权要求就该损害事实予以赔偿。法院一审判令两被告赔偿付女士房屋差价85万元。被告不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持判决。

此案中，陈先生将房屋出售给段女士，段女士又出售给谭某，系房屋连环买卖，由于第一次交易的合同被判无效，房屋的物权自始没有发生转移，但这并不代表谭某一定会失去房屋所有权。谭某系从无权处分人段女士手中购得房屋，根据法律中的善意取得原则，无权处分人将房屋转让给第三人，如果第三人不知道出售者没有权利出售，并付出了合理的价格，且房屋已经过户，第三人便可以取得该房屋的所有权。

类似骗局近年频现

北京青年报记者了解到，此案中的情节与北京近两年来发生的数起老人陷“以房养老”理财骗局从而失去房产的案件类似。老人为了筹集资金购买每月返利的理财产品，以自己的房屋作为抵押来获取借款，在这过程中，老人要签署一份委托公证，当老人不能准时还债时，受托人有权代替老人出售房屋。很多老人并未看懂委托书就贸然签字。此后当理财产品不再返利时，老人无法还款，受托人便将老人房屋卖出，有些房屋甚至被出售多次，以致从法律角度老人很难要回房屋，只能流离失所。

据悉，今年司法部已经出台通知，禁止公证机构办理具有担保性质的委托公证。北京近两年发生的相似案件也在进一步调查中。

文/本报记者 杨琳