供暖季纠纷三方该如何维权？

作者： 罗佳

一年一度的供暖季如约而至。然而，每年供暖时段都会有供热方、用暖人、相关第三人发生纠纷而对簿公堂的情形。这三方分属三个不同主体，解决纠纷的法律途径也各不相同。

供热方：

未经提前告知产生问题要担责

供暖纠纷的发生，首当其冲是源头上的供热方引起的。供热方负责设备调试、管理、维修等各个环节，可能产生各种供暖问题。

如供热方没有尽到事前告知义务引发纠纷。在开始供应暖气前，用户家中一般都需要试水，供热方应当提前告知用暖人试水事项，使其关注家里情况，一旦有漏水等问题发生，要及时告知供热方予以解决。如果供热方没有履行告知义务，致使用暖人受到损失的，应当赔偿用暖人损失。

供热中暖气漏水引发纠纷。发生暖气漏水，主要由两方面原因造成，一是由于供热压力过大导致暖气设备本身裂开，这种情形由供热方承担维修和赔偿责任；二是暖气设备缺乏有效的管理导致暖气漏水，这种情形由物业公司负责维修，因为管理不到位造成损失的，由物业公司予以赔偿。

供热设备施工、维修引发纠纷。根据《城市集中供热管理规定》的内容，供热单位因供热设施计划检修、临时检修或者用热人违法改变线路等原因，需要中断供热时，应该按照规定事前通知用热人。如果供热人没有事前通知用户而中断供热的，造成用热人损失的，应该承担赔偿责任。

供热温度不达标引发纠纷。按照我国合同法规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求?！痹诠┡贤?，供热方先履行供暖义务，未达到合同约定温度的，用暖人享有抗辩权，对不合格部分的供暖费有权要求供热方退还，但是用暖人不得拒绝支付全部供暖费用，因为供热方提供了供暖服务。

由于供热方原因给用暖人造成损失的，供热方应当进行赔偿。用暖人维护自身合法权益的关键环节是举证，用暖人受到损失的应当注意保留证据。例如，用暖人主张供热温度不达标，应当提供合法证据证明。但用暖人自行测量的温度记录、提交的因暖气不热而冻生病的医院诊断证明或搬家的租房合同等证据都难以被法院采纳。一般而言，具有证明力的温度测试方式有两种，一是用暖人与供暖人协商，由供暖人测量供暖期间室内温度；二是用暖人自行委托测量单位进行测量并予以公证，以保留证据材料。自2010年4月1日起施行的《北京市供热采暖管理办法》要求供暖单位定期进行测温，用暖人可复制保留测温记录。

用暖人：

暖气不热可起诉违约但不得拒绝缴费

用户应当依法缴纳供暖费，但日常生活中很多人常以各种理由拒绝缴费而引发纠纷。因为供暖合同具有公共服务性、行政强制性和强制继续履行性等特点，所以供热方不能单方面停暖，那么纠纷发生后该如何解决呢？供热方可以首先与用暖人进行沟通，协商未果的，依据下列方式处理不同纠纷情形。

如果用暖人认为存在供暖温度不达标、暖气漏水等质量问题时，用暖人应当依法保留证据，并可向法院提起侵权诉讼，要求供热方赔偿损失，但是不能拒绝缴纳供暖费。依据我国合同法的规定，用暖人有向供热方缴纳供暖费的义务，逾期不交的，承担违约责任。侵权责任与违约责任不是同一法律关系，用暖人不能单方决定以供暖费抵消损害赔偿。对拒不缴费的用暖人，供热方也同样可以向法院起诉。

闲置房屋停暖，仍需缴纳供暖费。用暖人的闲置房屋具备分户独立采暖系统形式，且不影响其他用户正常采暖及共用供热设施安全的，经用暖人申请，可暂停用热。但是用暖人仍需缴纳基本费用，因为热能具有辐射性和传导性，个别用暖人停热后，相邻用户要保持室温达标，仍需周边保持一定的供热负荷，而且用暖人闲置房屋暂时停暖，供热设施的配备及运行保障费用并没有减少。依据《北京市居民供热采暖合同范本》的规定，用暖方在暂停用热期间向供热方缴纳基本费用，本市对基本费用有规定的，按规定执行；否则，每个采暖期的基本费用按照不高于本合同第四条第1项下“采暖费总计”的60%缴纳。

未签订供暖合同时，只要供热方给用暖人提供暖气，就形成事实上的供暖关系，用暖人都应当依法按期缴纳供暖费。供热方催告用暖人缴费遭拒的，可以向法院提起诉讼。

此外，房屋赠送面积的供暖费是否需要缴纳区分不同情形。如果双方对赠送面积的供暖费收取方式有约定，按约定执行；否则，供暖费以在国土资源部门登记的房屋建筑面积为收取标准，如果赠送面积已登记的，需要缴费，否则就不用缴。

承租人：是否缴费要看双方约定

涉及第三方的供暖纠纷，常见的有三种情形：

一是所有权人将房屋出租，承租人作为第三人是否应当缴纳供暖费。供暖合同是供热方和房屋所有权人签订，所以供暖费应当由房屋所有权人缴纳。而承租人作为实际用暖人，如果双方就供暖费作出约定，由承租人支付的，则可以在房屋所有权人垫资后，再找承租人索要供暖费；否则，由房屋所有权人自行承担。

二是房屋买卖关系中，房屋所有权发生变更，供暖费如何收取。买卖合同中对缴纳供暖费有约定从约定；没有约定的，由于房屋所有权转移以在不动产管理机构的登记为准，在房屋所有权变更登记完成之前，所有权尚未转移，供暖费由卖方负担；此后的，供暖费由房屋买方承担，如果卖方已经支付供暖费的，可以按实际使用天数向买方索要相应的费用。

三是用暖人因装修或者其他原因私自拆改室内供暖设施对他人造成影响，也会引发供暖纠纷。此时，用暖人应当承担法定责任。以北京市为例，按照本市《供热采暖管理办法》第二十一条规定“用户不得拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积或者增加散热设备。用户装饰装修房屋不得影响供热效果或者妨碍对设施进行正常维修养护。用户拆改室内自用采暖设施的，应当经供热单位确认不影响其他用户正常采暖和不妨碍设施维修养护。用户因拆改室内供热采暖设施造成他人损失的，应当承担相应责任”，第三十三条规定“用户违反本办法第二十一条第一款规定，拆改室内共用供热设施、扩大采暖面积、增加散热设备或者装饰装修房屋妨碍对设施进行正常维修养护的，由城市管理综合行政执法机关责令限期改正，逾期未改正的，可以处500元以上5000元以下?？?。”

(作者单位：北京市石景山区人民法院)