广州市近日印发了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”,引起全国热议。

从2015年中央经济工作会议中提出,要大力发展租赁市场,建立购租并举的住房制度以来,各级政府部门不断出台相关政策文件,支持租赁市场的发展。2016年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出,实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。中央经济工作会议也指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。近日,住建部等九部委联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。目前已选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

笔者认为,租购同权既是政策导向,也是民心所向。租购同权的实现,一定会引起人们住房消费观念的转变,促进租赁市场大力发展,进而对实现购租并举、平抑房价,促进房地产市场平稳健康发展起到重大作用。

在上个世纪80年代住房制度改革之前,我国的住房制度就是租赁制度。随着我国经济体制由计划经济向市场经济的转变,我国的住房制度也在不断进行改革。原来的住房福利供给制度,已经转变为住房商品制度,房改的目标就是实现住房商品化。住房作为商品,可以进行买卖。

伴随着人口的增加,人民生活水平的提高,城镇化步伐的加快,城镇住房需求不断增加,进而房价不断上涨。住房不仅是人们的基本刚需,满足了人们的居住功能,还被赋予了一定的投资功能。加之,孩子上学也是就近入学,与拥有的住房挂钩,每个家长都不愿意自己的孩子输在起跑线上,都愿意自己的孩子能上一所好学校,所以,人们习惯了买房的思维。

于是,尽管不断上涨的房价超出了很多人的购房能力,但是,由于孩子上学与拥有的住房挂钩,所以,很多人即使没有购房能力,也要背负巨额的债务,为子女上学而加入到购房的行列当中。

虽然在目前高房价下,仅仅就满足居住功能而言,买房更划算。因为用购买住房的投资利息来租同样一套住房已经绰绰有余。但是,很多人仍然不租房,而选择买房的主要原因,就是因为租房解决不了子女入学问题,不能到更好的学校就读。

因此,未来租售同权一旦实现,租赁住房也能得到同样的教育机会,则因子女入学而不得以购房的家庭将转向租房。这样便减少了人们买房的需求,从而对抑制房价起到一定作用。如果房价涨幅得到抑制,买房没有差价可赚,那么投机投资的需求也会大大减少。进而,减少房价上涨的压力。

租赁住房市场的发展不仅是市场的选择,也是政府的导向。现在各地都在不断加大公租房等租赁住房的供应。未来“十三五”期间,北京将增加150万套住房供应,其中租赁类住房将占30%。上?！笆濉逼诩湓ぜ菩略龉┯?70万套各类住房,其中包括70万套租赁住房,占总数的41.2%。

目前很多城市已经进入了存量房时代,很多存量房是上个世纪八九十年代的老房子,这些老房子户型小、总价低,区位好、有较好的教育资源配套,正好适宜用于发展租赁住房。租赁住房是真正的刚性住房需求,能够实现真正的就近就业居住,随学而居,为实现职住均衡、缓解城市交通拥堵起到一定积极作用。

未来通过政府税收、金融等政策支持,机构租赁、长租公寓将得到大力发展,过去租赁住房关系不稳定的局面将大大改变。未来租赁交易信息平台也将建立起来,通过信息平台的建立,不仅为租赁双方提供租赁服务,也真实的记录租赁双方的租赁关系,稳定的租赁关系也为租售同权的实现提供了依据,未来在某地稳定的租住若干年以后就有可能得到均等化的教育资源等服务。

在发展住房租赁市场时,我们可以借鉴德国等其他国家的经验,为稳定的租赁关系的建立提供政策支持和法律保障。目前德国租赁住房的家庭占到55%,与其政府?；こ凶馊说娜ɡ恼呤欠植豢?。根据德国房屋租赁法,出租者没有权利将租户赶走,租金涨幅3年内不得超过20%,2015年又调整为10%。

我们目前住房拥有率在80%以上,租赁市场的份额畸低,机构租赁更是只占2%左右,而发达国家机构租赁要占20%-30%的比例。因此,我国在发展租赁市场时,一定要分析我国的国情,对症下药。目前发展租赁市场的一个主要问题是,在目前高房价下,购买住房用于租赁经营是实现不了盈利的,所以,不能一味的学习德国的房租控制办法,而是坚持公平交易的原则,对租赁双方给予相应的政策支持,既应出台相应的税收、金融支持政策,提高机构和个人租赁住房的积极性,更多的供给租赁房源;另一方面也应给予承租人赋权,实现租购同权尤其是教育资源的赋权;还要建立租赁住房交易信息平台,完善租赁市场信息。

租售同权一定会对租赁市场起到极大的推动作用,使购租并举成为现实,也为平抑房价、为房地产市场平稳健康发展做出应有的贡献。(作者系首都经济贸易大学教授)