尹诗语把自己在河北燕郊买房的决定归因于一系列“巧合”:房价上涨耗尽了她等待北京购房资格的耐心,陪朋友看房时相中了廊坊北三县的发展潜力,再加上好友今年年初在燕郊购房后的不断劝说。最后一点至关重要,这意味着在5月初购房的尹诗语,既避开了之前火爆的抢房大战,又没有因为强力限购政策而无缘燕郊。

从某种程度上讲,6月2日廊坊市政府出台的外地户籍需提供3年社?；蚰伤爸っ鞯南薰赫?让本已萧条的燕郊房地产市场趋于冰冻。这项足以遏制绝大多数投资者的举措,使得近两年来一直唱多的燕郊楼市,首次有了不一样的声音。

3年社保政策冰封市场

河北省廊坊市的北三县是夹在北京与天津之间的一块飞地。从地图上看,位于飞地西北部的三河市燕郊镇,恰好如楔子一样嵌入了北京市的版图。到北京东三环仅为30公里的直线距离,赋予了燕郊得天独厚的区位优势。它不仅是北漂们降低生活成本的首选之地,还成为无数房地产从业者追求财富的寻梦之地。

然而,当记者6月8日来到通燕高速出口兴达广场小区站时,却发现往日车站旁大量的房产派单员已不见踪影。得益于此前房地产的大发展,燕郊镇沿102国道两侧曾经密集分布着大大小小的房产门店。但现在,至少有八九家门店贴上了出租转让的告示。

国道旁一家房产门店的中介称,同属于北三县的大厂在6月6日跟进发布了限购政策,大厂房管局已经停止了网签。由于三河与香河的政策还没有公布,两地房管局的系统还没有关,“基本上也是这两天了”。一天之后,三河的限购政策如期而至。

在房产中介王志渊看来,尽管3月的限购政策要求外地户籍首付50%,但是客户仍然可以借钱买房。而要求外地户籍提供3年社保等于直接限制了购房资质,对燕郊楼市的杀伤力极大?！把嘟挤⒄垢揪筒怀墒?没有人愿意在燕郊交社保?！彼?。

伴随严格限购的是燕郊房价的明显下降。尹诗语说,她上个月考虑过的一套二手房,报价已经从210万元跌到了160万元,还没有卖出去。在燕郊拥有几套住房的彭文也表示,一个多月内,他连续3次下调报价,总计降价4000多元/平方米,却仅有一位买家来看过房。

多位中介和业主告诉记者,目前燕郊二手房降价的区域特征明显。西部的潮白人家、东贸国际、美林湾等楼盘,成交价为2.7万~2.8万元/平方米,降了四五千元。地处东部、离北京较远的福成系列小区,价格2.2万~2.4万元/平方米,降幅为4000~6000元。但燕郊西北部地铁站附近的楼盘受影响有限,房价仍保持在3万元/平方米左右。

王志渊称,最近大降价卖房的,主要是拥有多套房的炒房客。另外,也有一些急需用钱的业主选择出手,例如有的人需要将燕郊的房产变现,再去北京买房。不过,由于这些房子多是在每平方米几千元、上万元时入手的,就算现在便宜卖掉也是稳赚不赔。

相比于二手房的随行就市,燕郊一手房的价格则比较稳定。房产中介于军说,6月初燕郊最东端的尚城华都开盘,均价为2.1万元/平方米,“价格没看出来咋掉。”据媒体报道,5月中旬燕郊城西的汇福悦榕湾还开出过3.9万元/平方米的高价,但看房者寥寥无几。

成交萎缩严重,中介心生迷茫

比价格更能反映燕郊楼市现状的是,成交量的急剧萎缩。

王志渊告诉记者,在燕郊西部的某些小区,链家一个月的成交量只有两三套,其他小公司的业绩更差。从他4月来店工作至今,他所在的有40多人的门店,总共也没成交几单。一手房的日子同样不好过,于军感觉3年社保政策出来后,大部分客户处于观望状态,当地市场特别冷清。

迫于压力,主营二手房的门店把业务扩展到了外地一手房和租赁市场。一直从事一手房销售的于军发现,随着国家限购政策的扩大,自己从天津宝坻,卖到了河北唐山、秦皇岛,再卖到山东、辽宁的海景房,“房子越卖越远”。

记者6月9日晚7点在燕郊的一家中介门店看到,整个销售大厅没有一位购房者,但十几名销售仍围坐在圆桌前,争分夺秒地向外地客户推销山东龙口的海景房。中介手中的A4纸上密密麻麻印满了手机号码,根据客户的反馈结果,号码后分别标上了不接、不买、关机等几种情况。

王志渊坦言,现在的市场形势,谁都没有办法,在路边问到的人基本上也没有需求。而且,燕郊房地产市场中介数量众多,当效益不好时,中介公司就会收缩开支。依照行业惯例,公司保底薪的时间是3个月,如果这段时间内中介没有任何业绩,就将失去底薪,只能选择转行。

从今年4月入行至今,王志渊还没有开单,还好他和一些同事在此前燕郊房价较低时买了房,生活压力暂时不是很大。而对于尚需在燕郊租房的于军来说,市场的骤然冷淡和高高在上的房价,让他真的是迷茫了。

在来燕郊之前,于军在老家黑龙江尝试过许多行业。19岁出来,第一份工作在纸浆厂,厂长看于军年纪小欺生,不管他干多少活儿,一天就发40元。后来换到食品厂,于军看着特别热的搅面机器,从早上7点干到晚上6点,一个月只能挣2000元钱左右。等到他23岁进入房地产时,有些内向的他觉得之前的时间都被耽误了。

刚入行的一整年,于军形容自己“一窍不通”。他连续给不需要房的客户派过好几次单,惹得人家急眼;也曾在被城管警告后,依然把传单卷到袖口里,被人家一下子“拎到车上去了”。一年下来,除了带看的两套房有部分提成,于军只拿到了每月2000元的底薪。

于军说,在2016年的行情下,燕郊房产中介平均一年都能拿到8万~10万元?；蛐硎且蛭鹑鹊氖谐∪盟辶嗣诺?于军在第二年稍稍挣了点钱。但他在公司内部认购沈阳某楼盘时退缩了,没有挣到“倒房号”的大钱。今年年初,他终于靠倒卖唐山一个楼盘的房号赚了6万元。但随后国家限购政策接踵而至,市场就此进入冬天。

4月中旬至今,于军所在的门店走了不少员工。他也比以前清闲了不少,甚至会大白天跑到商城去看免费电影,“反正现在派单也没啥用”。有时闲下来,于军也会思考要不要换个行业试试,但他暂时还没有离开燕郊的打算,因为这里怎么也比老家强。

一座小城的发展史

虽然形势不如以往,房产仍然是这个城市不变的话题。在燕郊城内的快餐店里,几个同于军年龄相仿的年轻人边吃边聊,口中时不时冒出全款、房本、过户、抵押等房产术语,这是再平常不过的事情。

庞大的北漂人口,不但推动了燕郊房价的魔幻上涨,也刺激了相关服务行业的大发展。于军盘算着自己能够从事的行业,似乎除了餐饮、外卖,就只能想到传销。这些外来人口对低价住宅的需求,又使得小产权公寓在燕郊城中遍地开花。

当夜晚来临,102国道两旁房产门店歇业下班时,距离这里一个街区的行宫西大街灯火通明。从东贸国际到东方御景短短800米的街道南侧,被各种大排档和地摊塞得满满当当。从北京开来的812路、814路公交车间或驶过,等到时针转过晚上10点,车上站立的乘客才逐渐减少。

在燕郊市民金飞的记忆当中,这里却是另一番景象。1996年他刚毕业来到燕郊时,燕郊主要沿102国道分布,只有几大中直单位和首钢机械厂,到处都是空地,还比较荒凉。等到燕灵小区1999年开建,燕郊才有了房地产的概念,那一年燕郊的房价是800多元/平方米。

之后,燕郊的小区陆续开建,房价也逐渐涨到2005年的2000多元/平方米。那时,已经有不少北京人来此买房,“人家贷点款,也没有什么还款压力。”随着福成二期的开建,2008年燕郊迎来了首次抢房高潮,同时在北京燕郊之间往返的上班族也多了起来。数据显示,2008年的燕郊房价约为4500~5500元/平方米。

当2010年滕女士为了帮助弟弟落户在燕郊给弟弟购房时,当地的房价已经达到7000多元/平方米。两年之后,偶然的机会去燕郊游玩的彭文发现了这个“40分钟到国贸”的小城,他当时的购房价格是6000元/平方米左右。据媒体报道,由于当时北京房价下跌,燕郊不少项目的价格出现大幅度跳水。

2013年,北京房价的回暖再次助推燕郊房价的上涨。彼时还在北京从事美容行业的王志渊,为了方便父母居住,在燕郊以1万元/平方米左右的价格购置了燕郊城西的一套住房。之后的燕郊经历过一小波横盘阶段,因此滕女士的弟弟2014年年底在燕郊购入二套房时,他花费的价格仍约为1万元/平方米。

2015年可以视为燕郊楼市的转折点。3月,刺激房地产市场的利好政策相继出台。同年7月11日,与燕郊一河之隔的北京市通州区正式成为北京市行政副中心,又给燕郊楼市注入了强心剂。随着通州楼市的快速上涨,燕郊房价水涨船高,两年时间上翻两倍,不少楼盘的均价突破3万元/平方米的大关。

燕郊未来的利好与弊端

经历过房地产市场的风风雨雨,燕郊的业主在面对价格下降时倒是心态平和。

已经将户籍从家乡迁至燕郊的彭文表示,受北京去年的“9·30新政”的影响,他暂时无法在北京购买住房。因此,他准备借助最近炒房客出逃的时机,先抄底一套燕郊的学区房。

在环京区域拥有多所住房的滕女士,最近仔细研究了河北省的限购政策。她提醒记者注意政策提出“房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要制定和执行住房限购措施”的表述。言外之意,她认为3年社保的限购政策未来将会松动。

金飞甚至认为,此次燕郊房价的下跌也可以被视为好事。首先,燕郊当地教师的收入为每月4000多元,基本属于当地居民的平均收入水平。单纯依靠工资,无房的本地人买房会比较困难。其次,燕郊有部分人加杠杆炒房,甚至使用贷款付首付,这只会使当地银行的风险越来越大。这次的限购政策,恰好有利于燕郊房价的平稳。

多位受访者都提到,燕郊接下来将迎来一系列利好,这更坚定了他们长期看好燕郊楼市的决心。连接通州和燕郊北部的徐尹路即将于今年年底通车,而从燕郊北部穿过的北京地铁平谷线,也将在2020年竣工。本月初,北京市发改委相关负责人也曾公开表示,今年年底四大市级机关和相关市属行政部门有望率先启动搬迁。

不过,在本地企业供职多年的金飞,却没有这么乐观。他认为,江苏昆山与燕郊区位相当,但昆山的经济更加健康。反观燕郊,除了生产专业车辆的新宏昌工业园,很难找到像样的实体经济?！澳憧囱嘟颊飧鑫恢?不过度开发(房地产),肯定是一个好地方”。

此外,过多的外来人口也让燕郊的公共资源面临短缺。多位受访者表示,目前燕郊的流动人口过多,治安压力过大,夜间烧烤摊打架纠纷尤其突出。孩子过多,入学困难,有的小学甚至出现过80人以上的大班。

至于最让燕郊居民头疼的交通问题,徐尹路的通车或许可以缓解城外的拥堵,但城内的占道停车暂时还难以破解。据中国青年报·中青在线记者观察,在燕郊城内占道停放的车辆中,仅有三成左右悬挂代表廊坊的冀R牌照,其余的车辆则来自北京和全国各省市。这似乎也隐喻着,外地人口成就了这座小城的崛起,也左右着燕郊楼市的未来走向。(记者 史额黎 实习生 王旭,应受访者要求,彭文、于军、金飞均为化名)