中央经济工作会议明确提出，要着力防控资产泡沫，房子是用来住的、不是用来炒的。这为2017年及未来房地产市场运行及调控指明了方向。而在实际操作中，如何严控泡沫，使房价恢复理性？围绕这些问题，全国政协委员、上海市政府原参事、上海社会科学院部门经济研究所城市与房地产研究中心主任张泓铭分享了他的思路。

谈及今年及“十三五”稳定房地产的基本策略，张泓铭表示，就短中期而言，应保持楼市价格的基本稳定，既不让它快跌，也不让它快涨。而对于库存很高的三四线城市的房价，应该有实质性的下降。

谈到房地产健康发展的长效机制建设，张泓铭认为还有待时日：“建设一个这样的机制，需要做的工作，大体上包括外部环境和自身机制两大方面。外部环境方面：应合理确定经济增长速度，减轻依赖楼市推动经济增长的压力；合理确定货币供应量，并引导资金向更合理的方向流动；完善中央和地方的事权和财权结构，纠正地方对楼市的财政依赖；引导城镇化走资源集聚尤其是投资者集聚导向的道路，而非简单的人口集聚和楼宇集聚；加快农村建设用地转移和农民全部权益的市场化、货币化，提高农民进入城镇成为经营者、投资者的积极性。”

而从楼市自身出发，张泓铭认为至少需要完善五点：住宅税制要删繁就简，实行流通轻、持有重的税制，并鼓励中低档使用，抑制高档和投机；住宅用地指标要同城市人口增减挂钩；住宅开发要鼓励中低档、抑制高档；住宅交易和信贷要鼓励使用，抑制投机；要完善住房租赁市场和住房保障机制。

回到当下，张泓铭认为，应先建立一个对冲楼市异常波动的自动机制。所谓自动调整机制，就是当楼市异常波动积累到一定程度，调整机制就自动触发，对冲前面的异常波动。

张泓铭表示，该机制有五个要点：“一是监测指标。用国家统计局发布的70个城市住宅价格指数作为唯一指标。二是控制界限。分别规定在一个月内、三个月内、六个月内、九个月内、十二个月内共五个时段，住宅价格波动累计达到某个数值，比如一个月内3%、三个月内4%、六个月内5%、九个月内6%、十二个月内8%，调整机制就自动启动，不必人为安排。三是对冲工具。首推金融手段，即首付率、利率的双率联动。比如一个月内价格上升或下降3%，则首付率自动增加或减少10%、房贷利率在央行基准利率上自动增加或减少10个基准点。当然，这里面有消费差异化的区别，因此要保护自住需求尤其是首套房购买者。如果遇到央行货币政策调整，则暂缓启动对冲，等待央行货币政策开始后下一个时间段楼市价格的变化，再作决定。在首推金融手段的同时，还可以由地方选择补充加推税率、限购、促购、费用、土地等政策工具，但应该同金融手段形成合力、不能对冲。四是实施区域。以城市为对象，以70个城市为范围。五是监管责任。（记者　崔吕萍　孙琳　整理）