盘点??2016楼市迎来周期高点

中指院报告显示，2016年，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高，城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。

根据中指院的数据，2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%，较2015年全年扩大13.68个百分点，其中北京、上海等十大城市新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%，百城及十大城市累计涨幅均创近年新高，而二手房价格涨幅也处于高位。

合富房地产研究院的报告也显示，本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计，经历多重政策利好的持续叠加，最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨，21个城市两年价格平均上涨35%。

不过，虽然2016年的热点城市房价涨幅显著，但调控收紧后价格趋稳。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。

中指院数据显示，一至三季度百城均价累计涨幅持续扩大，三季度累计涨幅达6.78%，其中8、9月环比涨幅均突破两个百分点，9月环比涨幅高达2.83%，创单月环比涨幅新高；10月开始，百城均价环比涨幅显著收窄1.18个百分点，其中有48个城市涨幅收窄（或降幅扩大），11月百城住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点，涨幅收窄（或降幅扩大）的城市增加至73个。

成交量的走势也与价格表现类似：全年成交量创历史新高的背景下，库存量及库存消化时间持续走低，但国庆前后因多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调。

展望??销售量价回调不同城市走势分化

对于2017年的楼市走势，机构报告认为，因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。

政策方面，合富房地产研究院预计，2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调，信贷手段将成为2017年调控的主要工具，整体房贷较2016年或将有所缩减；一线城市和重点城市，地方政府抑制房价、地价的政策压力持续，非重点城市继续去库存。

在时间上，合富报告认为，2017年上半年政府政策将保持相对稳定以观察调控效果，但仍在快速上涨的地方市场将继续加码；下半年（或“五一”前后）调控主要视乎各地市场运行表现，若市场未出现明显扭转，不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

中指院报告称，根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。

报告认为，需求方面，因2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%—14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。

“房地产投资增速在2.5%—4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间?！敝兄冈罕ǜ娉?。中指院报告判断，2017年一二线城市市场的整体进入量价调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。

其中，一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，具备产业和人口支撑的城市将成为发展的新风口。

合富房地产研究院则认为，在因城施策下，2017年各地房价将分化。其中，一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势，预计房价具备较佳支撑。其它重点城市房价发展趋势将分化发展，总体而言，供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市，价格具备较大支撑。

不过，合富报告指出，政策风向转变之下，即使房价能够继续趋于上升的城市，其房价涨幅将较2016年大幅收窄；而经过2016年各重点城市地价普遍上扬，以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强，即使房价趋于下降的城市，其房价跌幅将会相对有限。

■连线

同策咨询研究部总监张宏伟：房企应调整城市布局

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从政策面发展趋势来看，2017年住房市场监管和整顿还将继续，同时，资本市场融资环境从严，房地产开发企业尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力。从整体上来看，上半年交易量势必会首先出现下滑，“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。

“预计从三季度个案开始出现下跌，整体市场会出现降价的趋势，价格的指标会发生变化?！闭藕晡霸げ馑担掳肽曜芴迨谐』岜硐治耙约刍涣俊?。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

他指出，随着市场进入调整期，明年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大民营房企来讲是一场恶战。张宏伟建议，市场低迷期地价相对合理，届时房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”，调整城市布局，争取城市优质土地资源。