2016年上半年，“地王”成为土地市场关键词。成交价、成交额、溢价率从一开始的一月一刷新，到后来一周一刷新，从一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天内几次打破刚出炉的纪录。行业资产泡沫显现，专家提醒，这里面酝酿着巨大的市场风险。

上半年300城土地出让金总额超万亿

中国指数研究院数据显示，二季度以来，以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市地王频出，二线城市地价领涨，部分城市土地市场存在过热风险。

今年上半年，全国300个城市楼面均价及溢价率持续上涨，土地出让金总额为10818亿元，同比增加34%。其中，全国40个大中城市中超过一半同比增加，涨幅前十的城市土地出让金均翻倍。

楼面价方面，今年上半年，全国300个城市成交楼面均价为1659元／平方米，同比上涨35%；其中住宅类用地成交楼面均价为2972元／平方米，同比上涨55%。溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市土地平均溢价率41%，较去年同期上升31%；其中住宅类用地平均溢价率53%，较去年同期上升41%。

中原地产的数据也显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金超过100亿元的就达到了3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗，单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。而溢价率方面，地块溢价率超过100%的高达89宗，同比上涨45倍，溢价率超过50%的144宗，同比上涨8.5倍。

值得一提的是，土地市场热度难减，但分化严重。根据中国指数研究院数据显示，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额就达6917亿元，成交额同比增加55%，占全国成交额比重超过60%，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿元，同比上涨38.5%，占全国成交额比重超过90%。

中国指数研究院认为，在一线城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企转战二线重点城市拿地，土拍频现地王盛宴，城市、区域、板块地价纪录屡被刷新，并带动出让金整体上涨。

中原地产市场总监张大伟认为，本轮市场爆发的主要导火线与原因都在于信贷的释放量，居民杠杆在不断增加，从而形成了泡沫。亚豪机构市场总监郭毅也认为，在房地产调控放松情况下，天量货币大水漫灌，部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市，不得不依靠地产调控政策的刺激，产生对区域楼市短期的利好拉动。

开发商轮流“坐庄”催涨地价

值得注意的是，土地价格的飙涨不仅仅由于政策与信贷的推动。有业内人士指出，开发商轮流坐庄、通过制造新地王解套旧地王也是造成地价节节上涨的重要原因。

以2015年10月拍出的北京孙河新地王为例，其成交楼面价高达5.38万元/平方米，它的拍出就将中粮地产2013年以4.8万元/平方米摘得的孙河前地王解套。同时，保利首开刚刚联合拿下的北京常营地王更是直接让2014年年中夺下该区域地王的恒大“长舒了一口气”，此前，恒大楼面价成本高达5万元/平方米左右。

上述业内人士表示，新地王的拍出带来的价格预期，让其周边的项目更有涨价的底气?！跋裆虾ｃ翥赝醯螅羁悍艿哪谠谥鼙哂性谑巯钅康目⑸?，厦门国贸、龙湖、金地等房企纷纷以地王为噱头促销提价?！?/p>

除开发商相互“抬轿”外，开发商偶尔也“自己坐庄”。今年6月30日，象屿地产以高达193%溢价竞得上海奉贤区南桥新城一宅地，总价21.2亿元，楼面地价2.63万元／平方米；而在1个月前，象屿地产则在同一区域以总价21.5亿元、楼面价2.26万元／平方米的价格拿下一块宅地，用时一个月实现“自我解套”。

再如2015年8月，阳光城以楼面价49236元／平方米夺得上海杨浦区平凉社区一幅地块，刷新了该公司曾在2014年11月创下的该板块最高楼面价纪录。

同策咨询研究总监张宏伟说，在同一区域接连拿地、刷新楼面价纪录无疑是房企降低拿地风险的好办法?！暗赝趼ヅ痰谝慌倭客瞥霰１旧踔量鞅鞠郏竺婕概吭床攀钦嬲慕锥巍Ｍ恋乇旧淼脑鲋导胺考鄣纳险蔷赝鹾竺婕概吭吹娜胧邢塾於嘶?。一定程度上讲，拉长项目开发周期之后，后面物业的销售可以对冲前期物业亏损的状况，总体上实现地王楼盘的盈利及开发价值?！?/p>

易居中国执行总裁丁祖昱则表示，高价拿地也是房企在资本市场存续的一种方法?！吧鲜蟹科蟛莆癖ū淼淖什扑闶怯善淇⒌纳唐贩靠獯嬉允谐〖鄹衿拦兰扑愣础Ｒ虼?，虽然地价依然高企，但如果不拿地，上市房企在资本市场上的故事就讲不下去。没有土地储备的房企，就相当于没带弹药上战场的士兵，所以只能硬着头皮与金融机构合作拿地，把地价越抬越高?！?/p>

下半年政策趋紧土地泡沫风险显现

近日，中央首次提出要抑制资产泡沫，被业内解读为剑指房地产吸金黑洞。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，从上半年中国经济表现看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目标，但很大部分源于上半年地产发力，而资产泡沫主要聚焦在房地产行业。

杨科伟说，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年财报中，诸多企业去年净利润不足1500万元，部分上市公司即便拼尽一年利润也无力购得北上广深一套住宅；相反，在一线城市买房一年涨价增值部分相当于辛辛苦苦干事业一年利润。虽有夸张之处，但也充分反映了当前经济现实。

“在货币政策持续宽松情况下，资金并未‘脱虚入实’，而是转向进入房地产行业?！毖羁莆氨硎荆康夭翟旄恍вΤ杀斗糯?，这一点M1、M2增速“剪刀差”持续扩大以及民间投资增速不断下滑便可见一斑。

张大伟表示，在现实的资产市场上，经?？梢怨鄄斓降木橄窒笫?，在没有显著基本面变化的情况下，资产价格却会持续上升，从而产生资产泡沫现象。而从资本市场看，主要的资产泡沫有股市与房地产市场，2015年股市进入熊市，当下的一二线城市房价飙升，基本就可以定义为资产泡沫。

今年7月21日央行发布的贷款数据显示，上半年全国新增贷款7.53万亿元，而其中的个人购房贷款就增加了2.36万亿元，比重达到了31%。值得一提的是，上半年新增住房贷款额几乎相当于去年全年新增房贷额。

张大伟说，2015年相关的政策还是“通过加快农民工市民化，扩大有效需求”，而在2016年经济工作会议上则从“加快”变成了“有序”。

杨科伟认为，对部分热点城市，政策转变的信号已经非常明显，房地产市场的“去杠杆”化也势在必行。随着后续“抑制资产泡沫”的具体措施落地，无疑将对房地产市场产生极大冲击，特别是部分热点二线城市，市场将面临量缩滞涨局面。

截至7月27日，年内抢地最积极的50房企合计拿地为6221.75亿元，合计建筑面积为9622万平方米，平均拿地成本为6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企业拿地平均成本增加高达51.8%，价格风险再度增加。

张大伟也指出，截至6月下旬，北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万元的地块合计有59宗，合计土地出让金为1919.38亿元，截至2016年6月16日，这些地块销售额只有224.8亿元。这意味着若按照目前市场正常的销售利润，这部分地王的总货值预期为3800亿元。224亿元的销售额，目前来看只相当于一年的资金成本，这里面酝酿着巨大的市场风险。