上周五，财政部、国税总局、住建部联合发布通知，自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

对于刚需和改善性需求者，税收优惠还是很诱人的。这一惠政，一线城市只享受第一条，后边两条不适用。这也凸显政策面主要是为了给二三四线城市释放去库存压力。

可惜定向目标市场的反应迟钝，依然是一线城市反应积极。这意味着，中国楼市分化严重，对于严重过剩的三四线城市而言，再好的政策也难以催化其购房需求。对于需求从未冷过的一线城市而言，哪怕是些微的政策利好，都能激发人们更高昂的购房热情。

这给楼市去库存设置了相当的难题。6.9亿平方米的楼市库存，主要集中在消费力停滞的三四线城市。这些城市的库存压力，不仅仅是房子卖不出去，还有开发商和地方政府曾经合力推升的开发高杠杆，以及牵涉到的购房者安居梦断和高企的家庭债务。除了楼市存量已经远远大于市场需求，这些城市的人群还源源不断地流向一二线城市。因而，这些城市的房子既无现实消费的基础，更无未来消费的潜力。

让农民买房？这似乎是消化三四线城市楼市库存的好办法。但问题是，农民外流的城市趋向也是一二线城市为主，即使在三四线城市落户，凭其现在的收入农民也买不起房。即使农民就地购房入户，三四线城市能够提供更好的工作、学习和教育资源吗？

楼市库存是一个经济周期市场失衡的结果。纠偏市场，优化结构才是治本之要；去库存是不能理想主义的。（张敬伟）