种种迹象表明，一线楼市的迅速升温和房价的躁动，已引起了政府部门的重视，与三、四线城市去库存的政策提振不同，一线城市的政策方向是稳市场、抑房价。由此，“分类调控”将成为今年楼市政策的大格局。

政策频出稳房价

一份上海市政府印发的《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》近日下发至各区县相关政府部门。指出要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营。

引起市场广泛关注的是，《意见》明确要求增加中小套型用地供应比例：中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；保障性住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。同时，鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上。此外，《意见》还首次明确，上海市多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平方米、95平方米、100平方米。

与此同时，要求建立完善购租并举的住房体系，鼓励开发企业持有一定比例商品住房用于社会租赁，促进社会租赁住房市场发展。在上海商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内新增商品住宅用地，相关区县政府要在出让条件中明确，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%，以满足人才流动需求，进一步促进产城结合。

无独有偶，在2015年房价上涨幅度最大的另一个一线城市深圳，近日也有消息称，将从严执行限购政策，对于在深圳购房的非户籍人士，原本要求社保缴满一年即可拥有购房资格的，或将延长到三年。深圳市规划和国土资源委员会在接受媒体采访时表示，相关政策还在研究之中。但当地中介机构、业内人士普遍猜测，虽然目前政策尚未出台，但可能性是存在的。

分类调控是方向

很明显，一线城市楼市的迅速升温和房价的躁动，已引起了当地政府的重视，针对不同城市现状的分类调控成为今年楼市政策的大方向。

与三、四线城市提振楼市、去库存政策相反的是，沪深两地近期楼市新政旨在稳市场、抑房价。针对上海土地供应调整新政，克而瑞房地产研究中心分析师杨科伟认为，在土地供应总量明确将减少的背景下，增加中小户型的供应比例，是为了令供应套数总量不至于明显减少，有利于平抑房价。政策的意义主要有两方面：一个是土地出让环节设置一些附加门槛，有助于平抑地价；另一个就是增加商品住宅供应量，缓解供不应求造成房价过快上涨。

业内人士张宏伟也认为，一线城市新增建设用地不可能大幅增加，存量用地盘活也很难有快速成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数，让更多的家庭能够买到或租到中小套型的房源。从上海现在的土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委的政策导向，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会由此发生一定的改变。

而对于深圳，易居房地产研究院院长杨红旭认为，深圳房价涨幅之大，在2015年位居全国之首，且进入2016年之后，这一势头并没有得到有效遏制。从严限购、延长外地人士购房的社保年限的政策出台可能性极大。今年2月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布了该市2016年1月楼市数据。数据显示，1月深圳新房成交均价再攀新高，均价已达46515元每平方米，同比涨74%。

在近期闭幕的深圳两会上，市长许勤对媒体表示，深圳去年房价上涨幅度确实过快。从供给侧看，尽管深圳去年土地供给、人才安居房和保障性住房仍在增加，但整合城市的土地资源是有限的。两方面因素共同作用，让深圳房价不断上涨。为把房价稳定在合理区间，市政府一方面加大人才安居工程和保障房建设，一方面研究调控政策如何能稳定房价。