房地产税的细节正在更多浮现出来。媒体从权威渠道获悉,作为未来的新增税种,房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管,收入划归地方,成为地方税源的重要补充。

房地产税立法一直较为审慎。原因在于,开征房地产税需要考量的环节很多。其一,房地产税是直接税,潜在纳税者比较敏感,如果不能形成合理方案,就可能在征收时遭遇阻力。在房地产登记制度还没有建立起来的情况下,开征房地产税可能导致偷逃税现象出现。其二,目前仍然脆弱的房地产市场对房地产税也极其敏感。在鼓励房地产市场发展重新成为政策导向、房地产带动经济发展的作用重新得到确认的背景下,如果房地产税开征力度过大过猛,就可能对整个市场形成利空,削弱房地产市场提振经济的作用。其三,由于地方财税收入增幅普遍下降,对于房地产税的渴求有增无减,由此造成了既要通过征收房地产税增加财税收入又需要维持房地产市场景气度以维持土地出让金等收入之间的矛盾。这进一步加大了设计房地产税的难度。

从目前的信息看,仅仅合并现行的房产税和城镇土地使用税,显然是为了减轻房地产税开征阻力,综合平衡各种考量的现实选择。但是,这也将导致开征房地产税的意义弱化。与房地产税相关的契税、土地增值税、耕地占用税等暂不纳入房地产税,意味着通过房地产税简化房地产市场税费并收格局的目标将暂时无法完成。而且,通过开征房地产税缓解地方土地财政依赖的效果也将比较有限。尽管房地产税全部归地方,但根据2014年全国财政决算,房地产税收入为1851亿多元,城镇土地使用税为1992亿多元,两者相加不过3000多亿元。鉴于房地产市场冷热不均,这些税收也多数归于楼市火爆的一二线城市。而最需要稳定税源的,并非一二线城市,而是三四线城市。

还要看到,房地产税是在持有环节增税,而人们通常会在房地产增值潜力大的大城市而非小城市持有房产,所以可以预期,即使开征房地产税,由于小城市难得房地产税之利,因此多数地方对土地财政的依赖程度也很难降低。

或许是为了平衡房地产税的利益分配,有专家建议,未来开征房地产税应对经营性房地产和非经营性房地产有所区分。对经营性房地产,应该在房地产税法通过后立即开始征收,而对个人住房,则在需要增加财政收入时视情况征收。这在实际运行中是危险的。对经营性房地产征收房地产税,势必增加实体经济负担;而对个人住房,也不宜以是否需要增加财政收入为前提。因为,增加财政收入是永恒的需要。以此为开征条件,只会导致房地产税成为重税,伤及正常住房需求并导致对房地产市场的“杀鸡取卵”。

房地产税立法,不能成为应对财政形势和经济形势的应急性政策工具,而必须秉持调节贫富、改良地方财税体制的宗旨。从现阶段看,让房地产税发挥正向作用,还有一个培育过程。因此,房地产税无需操之过急,仍需进一步充分论证。