易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,在供给侧结构调整方面,三、四线城市物业后期应该有所节制,供地节奏放缓,同时增加一、二线城市土地供应规模。此外,在物业户型结构上,要加大改善性户型房产供量,同时提升对现有库存的消化速度。

万达集团董事长王健林近日公开表示,无论政策再怎么刺激,二、三、四线城市,特别是三、四线城市,都不可能有大的变化,因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应,用三年时间去库存,中国地产才能进入健康的状态。

35城库存需消化12.5个月

据易居研究院监测的35个城市库存数据显示,截至2015年10月底,35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米,环比减少0.4%,同比减少2.5%,存销比为12.5,这意味着市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。

其中,15个城市库存出现了同比增长现象,太原、茂名和荆门3个城市的库存上升幅度较大;20个城市的库存出现了同比下滑态势,其中苏州同比跌幅最大,为26.6%。显然,今年以来苏州房价上涨明显,尤其是工业园区板块房价大涨四成以上。

此外,截至2015年10月底,一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3657万平方米、18695万平方米和4241万平方米,环比增幅分别为-0.1%、-0.5%和-0.5%,同比增幅分别为-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具体来看,对于一线城市来说,已经连续10个月存销比低于12个月,这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。后续补库存的迫切程度将加大,否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

二、 三线城市的存销比走势也基本一致,总体在收窄。这和目前二、三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。

值得一提的是三线城市,其10月份新增供应量为201万平方米,而新增成交量为224万平方米,新增供应量略小于新增成交量,这导致库存出现小幅下跌,出现了自2011年以来的首次同比下跌。

易居研究院方面认为,此类三线城市基本上属于经济条件较好的城市,市场交易相对活跃,近两年土地出让方面也相对严格,一定程度上抑制了库存的大规模上涨,其去库存的思路,能够为其他三线城市所借鉴。

事实上,在三、四线城市布局过多的房企正在加速清理库存。绿城方面人士曾向《证券日报》记者表示,“库存压力大,这是绿城目前面临的亟待解决的问题,也是影响绿城下一步整个资产流动的重要因素?！?/p>

根据2015年上半年数据,绿城管控项目存量房源(特别是单价高、总价高、成本高房源)去化速度缓慢,影响资金流动效率。目前库存房源去化周期平均为25个月左右。其中,较难去化房源(存量时间大于12个月),去化周期预期为26个-35个月。

而在绿城管理层眼中,三、四线城市布局过多,存量房源难以消化确实拖了绿城的后腿。今年年初,绿城在销售端口首先做的是盘整库存和营销团队,做出的第一个营销策略是加快清理三、四城市存货。据绿城房地产集团副总经理楼明霞透露,目前三、四线城市存量房源占比在30%-45%之间,而降至25%以内是绿城的“理想设计”。

不过,易居研究院方面认为,对于其他未纳入上述35城统计样本的三、四线城市来说,去库存压力仍旧较大,整体来看,楼市去库存仍然任重道远。

楼市库存分化严重

“实际上目前的库存结构分析比总量分析更为重要,或者说库存背后其实也有分化的现象”,严跃进接受《证券日报》记者采访时表示,这主要体现在房企、物业类型和城市三个层次。

从房企结构看,部分销售业绩较好的房企,其实也面临补库存的需求。这主要是一些大型房企和年度销售业绩基本完成的房企。而一些中小房企则有一定的困难,此类房企的项目或者是烂尾或者是验收难以合格,整个去库存压力是比较大的。

从物业类型看,今年120平方米左右的物业其实是比较畅销的,去库存方面也不错。而一些郊区的物业就比较困难,部分小户型其实没有想象的畅销,因为和传统的居住习性是有一定差异的。

而目前之所以库存出现下滑,在于统计里面很多都是大城市,销售业绩不错,投资节奏相对没跟进,所以会带来库存规模的下滑。对于此类城市,其实压力是不大的。而对于别的城市来说,则需要继续发力,采取多种手段去库存,比如放宽信贷政策。

而从城市结构看,一、二线城市其实是需要补库存的,部分类似上海、苏州等城市,库存规模其实是不足的,这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。而一些中西部城市,在过去相对激进的土地出让政策后,即便目前库存新增量不大,但由于过去形成的规模比较大,所以整体去库存压力是比较大的。

而对于消化库存的手段,上海易居房地产研究院副院长杨红旭则表示,住房制度改革大局已定,核心是实行商品房和保障房供应双轨制,但也有值得细化之处。比如在金融方面,公积金制度应当改革,应建立政策性住房银行,推进房贷资产证券化;针对外来务工人员,只要是常住人员且拥有居住证,就应根据其居住年限、社保缴纳情况等享受不同程度的住房保障;完善城市更新(旧改、棚改、城中村改造)政策。

而从短线政策来看,则需要四方面的措施:一是个人房贷进一步宽松,首付仍有降低的空间;二是应取消二手交易的营业税,暂缓房地产税立法,首套房贷利息可抵个人所得税;三是货币政策继续宽松,继续降准降息;四是棚改拆迁补贴以货币为主,实物为辅。