当楼市出现供应过剩时，改变保障性住房供应模式，打通商品住房和保障性住房流通的渠道是一个可行的选择。2003年，为了应对亚洲金融风暴给楼市带来的冲击，改观楼市低迷的态势，香港政府调整住房供应措施，无限期停止1997年提出的“居者有其屋建房计划”(“八万五计划”)。同样，在居民住房需求基本解决以后，20世纪80年代起，英国撒切尔政府启动了著名的私有化浪潮，推动公屋私有化，以低价出售公屋，吸引了大量租户购买公屋，地方政府基本不再投资建房。

　　2015年伊始，我国“千方百计去库存”的楼市基调进一步加码，“向保障房转移”成为新思路。1月6日，住建部出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商“售转租”、地方政府回购商品房用作保障房;1月20日，在全国棚户区改造经验交流会上，住建部提出，要督促商品住房较多的城市，出台支持措施，将商品房转化为安置房，促进棚改与利用存量有效衔接。目前，包括四川省、安徽省、江苏省、辽宁省、内蒙古自治区和贵州省等多地已经试点回购商品房充当保障房。以安徽省芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。

　　打通商品住房和保障性住房流通的渠道，不啻为“多赢”的局面：首先，缩短了保障房供应、低收入人群轮候的周期，提高了保障房供应的效率，因为商品住房供应历来比保障房供应效率高;其次，加速了库存的消化。截至2014年底，全国待售商品住房存量为5.9亿平方米，比2013年增长了21%。若继续采取新建来配给和安置拆迁户的话，会恶化市场前景预期。此外，根据部署，2015年全国保障房建设任务为700万套、棚户区改造规模不低于470万套，保障房叠加棚户区改造，让地方政府喘不过气来。收购商品住房能提振楼市，土地和房地产税收收入随之增加，在降低住房保障压力的同时，地方政府财政压力也小了很多。

　　但是，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，涉及到混淆政府和市场边界，导致两者关系错位这一大是大非问题，而这一问题是当前我国构建房地产行业健康发展长效机制的关键。在这件事情上如处理不好，即使短期内消化库存的目标达到了、保障房问题也解决了，但必然会给市场造成无序救市、政府行为短期化的严重恶果。从长期来看，它会混淆保障和市场边界，助长政府随意插手市场的行为，也会滋生出行业新的腐败，断送了房地产完成市场化未竟改革的良好开端。

　　从2013底中央政治局首次学习“住房”会议上习近平主席的讲话，以及随后国家关于楼市发展的表态上看，住房保障重在“?；?rdquo;住房需求，其余的住房需求要交给市场来解决。在目前形势下，“?；?rdquo;有三个类别，一是户籍低收入无房户，主要通过公共租赁住房、货币补贴来解决;二是外来常住人口的住房问题，这是新型城镇化的应有之义，也主要通过公共租赁住房(含工业园区宿舍)和货币补贴来解决;三是棚户区改造过程中的拆迁安置需求，这是为国家做出贡献的历史欠账，主要通过完全产权性质的安置房来解决。

　　笔者认为，收购用作保障房的商品房，应该以用作公共租赁住房为主，产权住房完全用作棚户区改造的安置户。至于很多地方目前正在探索实施的共有产权住房制度，其实践主要针对中等收入和人才的“夹心层”，应该算作市场需求部分，不应该纳入政府收购商品住房作为保障房所包含的部分。

　　令人忧虑的是，从目前实践来看，打通商品住房和保障性住房流通的渠道，很多地方的做法是政府直接收购，然后再作为保障房或安置房来分配或安置。例如，1月24日，福建省福州市下发的《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见(试行)》中规定，各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，以解决被征收房屋群众对安置现房的需求。笔者认为，这种做法增加了政府对于房地产微观市场的直接干预，在选择收购哪家房企的存量待售住房、以什么价格收购、收购多少等，完全由地方政府说了算，无法杜绝效率问题、倾向性问题，容易滋生腐败。

　　笔者建议，政府先购置再分配多此一举、画蛇添足，应该采取政府直接给保障对象或安置户发购(租)房券的形式，让后者直接到市场上选择要购置或租赁的商品住房，房企再持购(租)房券到政府获得回款。一方面，此举可以解决保障对象住房需求千差万别、众口难调的问题，因为不同的人所喜欢的房子类型也会不同;另一方面，此举可以杜绝地方政府选择“哪家房企”作为收购对象的倾向性问题，避免了可能出现的腐败现象，效率也更高;此外，在价格订制上，购(租)房券的好处也显而易见。比如，棚改安置户手持的购房券可以购买不高于某一总价的任何新建房屋，若高于限定总价，则自己必须要支付超出的部分，这样不会干扰市场。

　　租房券持有者可以租赁不高于某一月租水平的房屋，想租更好的房屋，则需要自己支付额外的租金。当然，由于新建住房用来出租的项目比较少，为了增加公共租赁住房的供应规模，政府也可以适当收购新建住房。但是，鉴于目前各地普遍出现的公租房空置问题，笔者建议政府直接收购的规模应该尽量得少，主要限于交通配套好的中小户型普通商品住房。

　　再强调一点，目前住房供应过剩是市场自发演进的结果，也是很多地方政府过度依赖房地产、盲目出让土地的结果。过剩的形势再往下走，必然有一部分中小房企破产倒闭，这些情况的出现尽管会增加短期的阵痛，但对于优胜劣汰、增加龙头房企的市场占有率、提高行业集中度、增加有效住房供应不无裨益。因此，回购商品房作为保障房，仅仅是权宜之计。当前，绝对不应该为了消化住房库存或减轻政府压力而回避掩盖行业发展中的深层次矛盾，回购商品房作为保障房很容易向市场传达政府“病急乱投医”式救市的信息，使得以市场深度调整、短期阵痛来锻造行业长效机制，换取行业发展美好未来变得更加困难。