编者按：上半年中国楼市成交呈现量价增速双降的局面。局地成交量大幅下跌，“零首付”重出“江湖”，库存高企……楼市“调整期”基本确立。楼市进入调整期，同时也是完善各项政策的窗口期。在保障房建设方面，据媒体报道，在北京市存在多年的经适房、限价房拟退出历史舞台，由“配售型保障房”取代。对此，全国政协委员关注民生，积极建言献策，谈如何让保障房实现“真保障”。

　　昨日，市14届人大常委会第13次会议听取并审议两部法规和两个议案办理报告，分别是《北京市城镇基本住房保障条例（草案修改稿）》，《北京市居家养老服务条例（草案修改稿）》，市政府关于“构建完善基本住房保障制度，满足群众基本住房需求”议案办理情况的报告，以及市政府关于“推进养老服务体系建设，加快养老服务业发展” 议案办理情况的报告。

　　关注保障房议案报告

　　副市长陈刚在做“关于构建完善基本住房保障制度满足群众基本住房需求”的报告时透露，北京将试点合作型保障房，第一批试点项目从公租房项目中遴选近5000套房源，年底前有望摇号分配。

　　陈刚介绍，合作型保障房试点探索实行封闭运行管理的各项制度措施。市住房城乡建设部门为此起草《北京市开展合作型保障房封闭运行管理试点工作方案》。

　　他表示，在无先例可循、无成文规定支撑的情况下，考虑到今年时间紧，为尽快形成房源供应，市相关部门从公租房项目中遴选确定了第一批合作型保障房试点项目，向符合条件的家庭分配，包括丰台区高立庄、石景山区五里坨和南宫、通州区土桥四个项目，近5000套房源。面积最大不超过60平方米，以一、二居室小户型为主，目前均处于结构施工阶段。其中，石景山南宫项目将于2015年竣工，其他三个项目陆续于2016年完工。

　　此次试点项目土地成本和建房成本，拟由开发建设单位申报，项目所在区政府组织相关部门予以确定，并报市发展改革委、财政、国土、规划和住房城乡建设等部门研究审定。

　　合作型保障房如何进行分配？陈刚介绍，将优先面向已经获得经适房和限价房备案资格的家庭分配，如有剩余可面向其他符合条件的无房家庭公开分配，分配程序按照现行保障性住房公开摇号程序实施，力争年底实现摇号分配。

　　不过，合作型保障房禁止出租、出借，并实行封闭运行管理，家庭通过购买、继承、受赠等方式又取得其他住房的，应退出合作型保障房，由政府部门组织符合条件家庭按规定价格购买或由政府指定机构回购。

　　四处合作型保障房项目

　　丰台区高立庄项目2500套：一居40平方米左右，1420套；两居50平方米左右，947套；三居60平方米左右，133套。

　　石景山南宫项目898套：一居45平方米左右，500套；两居55平方米左右，398套。

　　石　　景山五里坨项目1003套：一居40平方米左右，691套；两居55平方米左右，312套。

　　通州土桥项目512套：零居60平方米以内，459套；一居50平方米以内，53套。

　　亮点

　　保障房由项目摇号改为按区集中摇号

　　完善保障房的分配机制方面，陈刚称，将现行按项目分别组织摇号的做法，调整为以区为单位组织全区备案家庭集中一次性摇号，最大程度缩减摇号周期，提高分配效率。

　　对于公租房摇号剩余房源，将探索开展趸租和专项配租，重点解决本市无房新就业大学生、青年教师、医生等社会公共服务人员群体的基本住房需求，提高分配效率，减少空置，并促进职住平衡。

　　为加快房源分配，将通过多种方式力争明年解决现有备案家庭住房需求。支持区县通过定向安置房、公租房、租金补贴、自住型商品房等形式解决住房困难的问题。

　　保障房申请家庭将核对收入和资产

　　对于保障房资格的审核，陈刚表示将完善住房保障申请家庭信息审核共享平台，拟由民政部门下属的北京市家庭经济状况核对中心负责核对申请家庭收入、资产情况，公安部门负责核对户籍、人口情况，房屋权属登记部门负责核对住房情况。人力社保、税务、住房公积金、银行、证券、保险等部门负责向民政部门提供申请家庭相应收入和财产信息。

　　据介绍，8月底，全市已经启动了对本市城镇户籍无房家庭详细需求情况的调查，拟于年底前基本完成。此次调查大致了解本市城镇户籍无房家庭数量和变动情况、家庭人口构成和收入情况、需求房源类型及区域分布等，建立起保障家庭动态管理数据库。

　　保障房社区居民可以自行实施管理

　　保障房建成后，后期管理也将跟上。陈刚透露，将推进物业管理市场化、使用监督管理专业化、社会管理属地化。

　　业主可以自行管理，也可以委托物业企业提供服务。拟由市保障房建设投资中心承担全市保障房使用监督管理职责，对家庭使用房屋情况进行日常巡查，发现出租、出借等违法违规行为的及时制止和报告。同时加强住房保障家庭信用管理，对骗租、骗购等违法行为予以曝光。

　　社会管理层面，将保障房社区居民纳入项目属地街道（乡、镇）管理范围，民政、卫生、教育、人力社保、公安等部门要按职责分工，共同解决保障家庭的就学、就医、就业、社会保障和治安等问题。

　　关注保障房立法

　　“合作型保障房”不得超过60平方米

　　昨日，市14届人大常委会第13次会议对《北京市城镇基本住房保障条例》进行二审。市人大法制委员会建议将争议较大的“配售型保障房”修改为“合作型保障房”，同时“配租型保障性住房”改称为“租赁型保障房”。

　　修改亮点

　　合作型保障房不能超60平方米

　　修改内容：本条例所称合作型保障房，是指符合保障条件的居民家庭和政府合作建设，由居民家庭承担房屋建设费用，由政府提供建设用地，限定住房面积，并实行封闭运行管理。居民家庭退出时，由政府组织回购的住房。合作型保障房的单套建筑面积控制在60平方米以下。

　　解读：市人大法制委员会副主任委员王德林解释，购房者在购买合作型保障房时只需要出一个房屋的建设成本即可。从目前的情况看，北京的建房成本平均为每平方米5000元左右，按照单套建筑面积控制在60平方米以下来计算的话，购房者的平均花费为30万元左右。政府在回购时，考虑折旧和物价水平等因素，如果买的时候花了30万元，退出的时候基本也在30万元左右，不会有损失。

　　基本保障对象为“家庭”

　　修改内容：本市城镇基本住房保障的对象，是指本市城镇住房困难家庭（包括单人家庭）。本市城镇基本住房保障的方式，包括政府向居民家庭提供租赁型保障房或者发放租赁住房补贴，以及政府与居民家庭共同建设合作型保障房。一个家庭只能配置一套保障房。

　　解读：王德林表示，条例一审时规定了城镇基本住房保障的保障对象既包括家庭，又包括个人。但是有的常委会组成人员和市人大代表提出，鉴于本市现有的廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房均规定以家庭作为保障对象，因此建议将草案中的“家庭和个人”修改为“家庭”，其中包括单人家庭。

　　“非京籍”参照户籍制度改革

　　修改内容：按照户籍制度改革的相关规定，享有与本市城镇居民同等社会保障待遇的非本市户籍人员，可以申请保障房。具体办法由市人民政府制定。

　　解读：修改之前的条例草案中曾有这样的规定，“按照居住证制度，享有基本住房保障公共服务的非本市户籍人员，可以申请配租型保障性住房”。对此，王德林称，城建环保委员会、常委会组成人员和市人大代表提出，户籍制度改革尚在进行中，因此不应当以尚未确立的居住证制度作为依据来规定非本市户籍人员的申请资格。

　　建议删除“配建保障房”条款

　　修改内容：删除条例草案中规定的“在商品住房用地和多功能用地中配建保障房”的内容，删除“要求商品房开发商承担配建责任”的相关规定，删除“关于社会力量参与保障房建设和管理”的内容。

　　解读：王德林称，城建环保委员会、常委会组成人员和市人大代表提出，建设和供应保障房是政府公共服务的重要职责，配建本应是建设方式的一种，但在实践中，在商品住房用地和多功能用地中配建保障房往往成为政府推诿职责的方式，并且对于开发商不建、少建保障房的行为缺乏有效监管。为了明确基本住房保障的责任在政府，建议删除相关规定。

　　关注居家养老议案报告

　　新小区养老设施不达标不能售楼

　　昨日上午，市民政局局长李万钧做关于“推进养老服务体系建设，加快养老服务业发展”议案办理情况的报告时介绍，全市社区托老所的服务规模将由3万至5万人/处，调整为0.7万至1万人/处。同时，各区县拟实施新建小区养老设施不达标将不能售楼。

　　据悉，今年北京将建成80个拥有50至100张床位的养老照料中心。据预算，政府在80个建设项目中投入约2.4亿元，带动直接社会投资约20亿元。

　　李万钧称，北京将重点发展护养型床位，建设特殊功能的养老机构，满足少数民族和残疾老年人的特殊养老服务需求。力争到2020年全市养老床位数量达到16万张，实现街道养老照料中心全覆盖，社区配套养老设施基本达标。

　　此外，资源闲置的二级医院将转型为养老院、老年病医院、护理院和康复医院。李万钧表示，支持利用闲置床位开展康复、护理病区。通过养老机构许可登记的护理院（病区）、康复医院（病区）相应床位可享受政府养老机构运营补贴资助，逐步实现护养型床位占全市养老床位总量的70%以上。

　　政协委员谈如何让保障房实现“真”保障

　　全国政协委员卢天锡

　　完善我国住房保障体系

　　随着我国住房制度改革进入攻坚阶段，如何立足我国实际，学习和借鉴国外住房保障制度的先进经验，进一步完善我国的住房保障体系，是摆在我们面前的一道重要课题。

　　关于完善住房保障体系的几点建议：

1. 加快住房保障的立法。按照“公平、效率、基本保障、普遍保障、多层次保障”的原则，尽快制定出符合我国国情的相关住房保障法规，健全住房保障的法律法规体系，从法律上对我国住房保障的目标、框架和保障对象、标准、范围、资金来源及机构设置、监管体系等作出明文规定，解决好住房保障“为谁建”、“谁来建”、“如何建”、“怎么管”的问题。

2. 厘清政府和市场的作用边界。一方面，在我国社会主义市场经济体制日趋完善的形势下，充分发挥市场在住房保障和供应中的决定性作用，以更好地适应复杂的住房需求结构，满足多层次、多样化的居民家庭住房需求；另一方面，政府应凸显公共管理与社会保障职能，义不容辞地承担起构建住房保障体制的职责，把重点放在市场机制无法解决的中低收入居民家庭的住房保障上，优化财政支出结构，直接投资增加保障性住房供给，运用政策工具动员更多社会资金、市场力量为住房保障政策目标服务。

3. 大力发展住房租赁市场。建议：一是继续大力发展公共租赁住房，满足城市中低收入家庭、外来务工人员、新就业大学生的住房需求。在政府承担主体责任的同时，引导和支持学校、医院、科研机构等企事业单位适当建设公租房。二是制定出台鼓励社会资金投资建设租赁住房和鼓励闲置私有住房出租的优惠政策，扩大租赁住房的供给和需求。三是规范管理，针对目前住房租赁市场比较混乱的状况，完善和加强住房租赁市场的规范化和法制化建设。

4. 完善住房金融体系。一是建立政策性住宅金融机构，包括政策性住宅银行、住宅抵押贷款担保机构以及住宅金融证券化机构等等，以利于政府有效地执行调控功能，实现政策意图。二是创新住宅金融政策，完善住宅金融市场结构，引导和鼓励金融机构开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，建立和完善贷款担?；?，降低中低收入居民申贷门槛，增强其购房能力，促进住房保障体系的顺利构建。三是大力发展基金产品、信托证券、指数化证券等金融工具，解决流动性和短存长贷等问题，建立住宅金融的风险分担与化解机制。

5. 完善住房公积金制度。一是扩大住房公积金制度对各类就业人群的覆盖，使每一个就业者都能享受到住房公积金这一政策性住房保障资金，使住房公积金在政策性住房金融体系中发挥核心作用。二是改进住房公积金缴存、提取、贷款和使用机制，发挥住房公积金的“蓄水池”功能和互助特性，重点满足中低收入家庭的住房保障需求。三是建立公积金缴存比例与地方房价的联动机制，有效提高住房公积金实际购买力的住房保障制度。四是扩大公积金支持保障房建设试点范围，拓展住房公积金沉淀资金的运作渠道，更好地支持保障性住房建设。

　　全国政协委员赵晓勇

　　管好保障房放开商品房

　　围绕优化住房保障与住房市场意识和行为，提出如下建议：

一、 管好一头。全面建成小康社会呼唤国民基本住房保障，以配租、配售、提供租赁补贴等方式为住房困难者提供基本住房保障，并为保障房建设提供资源配置保障。建议国家开展国民住房普查登记，在摸清家底的基础上尽快以法律法规形式确立国家基本住房保障制度，通过“更好地发挥政府作用”，保障国民基本住房。

二、 放开一片。放开限售、限贷、限价监管，让商品房投资、开发、经营行为按照“市场在资源配置中起决定性作用”规律运行，按照市场规则、市场价格、市场竞争调节，实行独立的房地产价格评估指导制度，让放大了的房地产商品功能、保值增值功能按照价值规律回归正常状态。

三、 增加供给。鼓励以农村个人合作、城镇单位合作、企业和员工利益共同体方式建设保障性住房，缓解中低收入人群特别是职工人群的住房困难和政府保障压力。

四、 税收调节。征收房产交易税、不使用房产税和租金收入调节税，建立稳定的抑制投机购房的长效机制。

五、 城乡统筹。城乡人口身份随着市场经济发展正在变得模糊，约占全国总人口1/5的“城乡两栖人口”在农村空房、在城镇无房的现象必须引起高度重视。探索符合城镇居民条件的进城进镇农民允许以农村住房和宅基地置换城镇保障房的改革路径，帮助其由农民转换为城镇居民，并按照占补平衡的要求，统筹使用、节约使用城乡住房用地。

六、 科学建设。通过推进住房建设标准化，特别是标准化厨房、厕所、太阳能屋面等，提高住房节能、环保性能；通过工厂标准化生产与现场个性化安装相结合的住房建设方法，优化住房结构，降低住房造价；通过大力发展中小城市和建制镇，承接大城市产能转移和农村人口城镇化转移双重重任，分担大城市人口膨胀和住房保障双重压力。

　　全国政协委员贾康

　　充分用住房保有税调控房地产

　　房地产调控的长期框架是“两轨统筹”的制度建设，要充分运用税收这一调控手段，尤其是要在住房保有环节收税。

　　房地产调控应该是市场轨和保障轨“两轨统筹”的框架，在保障轨方面，政府至少要抓三个要点：首先政府要管规划，在住房的土地供应上应有一个合理的顶层规划；第二，要管托底，要托起廉租房的有效供给，在廉租房之上还要提供针对夹心层的公租房的有效供给；第三，要管引导，尽可能引导民间资本和政府的规划得到认同后形成合力来开发建设。而在市场轨方面，政府不但要管规划，管规则，最重要的是要管税收，税收的调控作用不可忽视。

　　管理部门试图用交易环节的税收做调控手段来影响房地产运行状态是远远不够的，要管收税，还要在保有环节收税。现在突出的问题是在保有环节上制度缺失。房地产税的正面效应是可以增加住房市场中小户型需求比重，降低房屋空置率，促使房地产领域投机和投资行为有所收敛。虽然房地产税不会改变一线城市房价在未来几十年的上扬趋势，但一定会促进房地产业相对平稳健康发展，减少泡沫，调节收入分配。

　　目前各方面对于开征物业税认识很不统一，争议很大，决策层必须慎之又慎。而上海、重庆先行先试的试点方案一定是渐进的，先从比较容易操作的，比如增量从最高端入手，而且在这之前应努力向社会准确传达信息，给低收入家庭成员吃定心丸，让他们知道推此改革对他们住有所居没有任何影响。另外，对中等收入者也要传达这个信息，该项改革政府一定会考虑第一套住房不覆盖，而对高端怎么调节，一定也是柔性的、渐进的。

　　从长远来看，物业税是大势所趋。如果上海或重庆有所动作，房价的表现会有一个相应的回调，但不会很深。长期看房价还是逐渐走高的趋势，投资机会还是存在的，而北京一些好地段的楼盘不论怎样调控都回调不了多少。

　　房价只是市场轨上的成交价格均价的一种统计结果，跟保障轨上住有所居要托底的社会成员无关。如果政府能把保障轨上的供给提供出来，市场轨上的房价怎么样变化，政府不应该过多干预。为此建议，有关部门在报一个时期房价的同时应报出该时期保障房供给的具体情况；另外，可试着把成交的商品房按高中低归档，再具体判断房价。

　　全国政协委员黄文仔

　　加快房地产市场化进程

　　关于加快房地产市场化进程，我提出以下几点建议：

1. 加速我国房地产市场从政府主导向市场主导观念的改变

　　房地产业作为我国的支柱产业之一，其运作模式却不是完全市场化的模式。因此，目前亟待改变的首先是观念问题，必须意识到市场化的重要性，必须把整个房地产业引到市场化的轨道上。

2. 加速出台我国房地产市场化政策

　　建议政府在制定政策时尽量去行政化，真正做到：行政手段逐退、市场机制主导，遵循市场规律，积极探索由行政手段向经济手段的转变，利用有效的经济杠杆来化解当前房地产市场问题。总之，要把房地产调控的行政手段适时转化为经济手段，遵循市场规律，才能使整个房地产市场朝着健康稳定的方向发展，在梳理总结历年众多政策基础上制定《房地产法》或《住宅法》。

3. 加大加快保障房建设

　　关于保障房建设，提出以下几点建议：

　?。?）根据本地的社会经济和住房情况，在市场开发总量上分配好商品房、公租房、限价房的比例。商品房按照市场化的规则来运行，而公租房、限价房则由政府统一管理。（2）公租房、限价房建筑面积不超过60平方米。（3）商品房与保障性住房不宜建在同一个小区。

4. 加快保障房立法工作，建立完善的准入、轮候和退出机制

　　为了确保提供的保障房能够真正解决中低收入家庭住房需求，必须建立严格的住房保障管理制度，而且要提高到立法层面，包括完善的准入、轮候、退出以及惩治机制，严惩作假“谋房”和作假“赖房”，严惩政府工作人员以权谋房，真正把公共租赁房落实到中低收入家庭。

　　全国政协委员何小平

　　建立农村房屋交流服务中心

　　如何盘活农村房屋的存量，增加农民财产性收入，释放农村内需巨大潜力，成为农村房产管理者应该思考的问题。

　　建议：

1. 建立农村房屋交流服务中心，形成一个区域性的农村房屋不动产的交易流动平台。

2. 农村房屋交流服务中心由政府主导，统筹协调，服务农村，逐步推向市场。审慎、稳妥推进，避免引起农民失地失房，社会动荡。利用农村房屋交流服务中心这个平台使农村不动产合理流动起来，产生收益，为城乡一体化、城镇化提供资金，为城镇化制度设计提供实践基础。

3. 可以先选择或建立一到两个农村房屋交流服务中心试点，由政府主导，各部门统筹协调，在实践中不断尝试，不断总结经验，处理好相应的法律关系，处理好房地之间的关系，待时机成熟再全面铺开。

4. 探索宅基地上的农民住房的财产性收益的新路。建立健全宅基地房屋退出制度，使宅基地房屋的利用更加合理。

5. 服务中心对农民住房保底。

　　全国政协委员朱世增

　　建议实行员工集资自建住宅政策

　　在政府还不能为百姓大面积提供廉价住宅的情况下，建议实行城镇职工集资自建住宅的政策，具体办法如下：

一、 城镇职工集资自建住宅的主体是已经在城镇正式就业，并与城镇各类企业、事业单位签订了正式用工合同的职工。由职工所在单位，或者是多家单位联合设立的专门机构代表职工行使相关权利。

二、 城镇职工集资自建住宅的资格要求是：必须是首次购买自用住宅的职工才有资格参与集资。

三、 各单位或联合机构代表职工委托专业的房地产开发企业办理相关开发建设手续，房地产企业仅收取相应手续费，不得谋取利润。

四、 政府规划部门负责提供免费的规划设计。

五、 由职工所在单位为职工担保，向相关银行申请提供首付之外的贷款。

六、 地方政府对集资建房免收土地出让金等各项政府税费和工程配套费用。

七、 由单位集资管理机构与受委托开发企业，共同招标，委托设计单位设计、建设单位施工。

八、 职工按房屋实际开发成本结算并支付建房费用。

九、 集资职工与地方政府共有房屋产权，职工不得自行转售。

十、 职工缴纳的物业费用于保证住宅维修，专款专用。

　　按照以上集资开发的住宅，成本构成只有建设成本、配套工程费用和相关工程费用。这样的政策大面积推广并落到实处，可以加速解决百姓的安居问题，促进城乡一体化进程，拉动城乡消费，挤出房地产行业的高额利润，使经济要素向生产制造等实体行业流动，促进国家经济结构调整。各级政府让利于民，会大幅度提升党和政府的良好形象，确保社会稳定，加速实现中国梦！

　　全国政协委员左定超

　　推动房屋开发主体多元化

1. 改革现行房地产开发模式，实现房屋开发主体和房屋供给的多元化。允许企业、农村集体经济组织、机关事业单位及其他主体自主进行土地购买、房屋开发。

2. 推行合作建房等多种开发机制，大幅度增加房屋供给。合作建房是制度运行成本较低的改造现行房地产市场结构的理想选择。允许房屋消费者以个人合作的形式主导房屋建设，按照不定向认购组合、共同出资、共同管理、分摊成本的原则进行房屋建设，所建房屋归各自所有，以最小的成本实现住有所居的目的。

3. 积极发展以提供代建服务为主要业务内容的房屋开发中介服务公司或政府建立代建中心，为合作建房提供手续办理、设计、建筑招标及后续管理服务，进一步便利合作建房。

　　背景链接

　　世界各地住房保障制度一览

　　市场经济体制国家和地区住房保障的方式大体有以下三种主要方式：

　　第一种方式是以英国、新加坡、香港为代表的政府直接建房

　　政府建房是通过设立专门机构，提供运营资金的办法实施的。英国通过设立直辖环境部的住房公司，负责中央政府住房投资的分配。住房资金主要在中央政府的公共开支中列支，一般每年政府投资占住房总投资的22%~35%左右。新加坡建屋发展局负责公共组屋的建设并向购买租屋的家庭发放政府抵押贷款。建设与贷款资金全部来自政府，售房亏损和出租亏损在政府财政预算中安排。香港于1973年成立房屋委员会及其实施机构房屋署，负责全港公共住房的建设与管理。房委会的资金投入主要是政府的土地投入和政府免息贷款。

　　第二种方式是以法国、瑞典、日本为代表的间接参与方法

　　即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构发展低租金、低成本住房。

　　第三种方式是各国普遍采用的对住房投资人（购买人）减税和对住房承租人补贴的方式

　　这种做法以美国最为典型，具体做法是将住房投资人为使用贷款而支付的利息从其年收入中扣除，从而冲减纳税基数，相应减轻纳税负担。实质上是降低了住房投资人的贷款利息，差额由政府承担。