全国楼市上半年大事连发

　　时至年中，到了中场盘点的关键时刻。如同正在进行的世界杯，中场休息室里不见硝烟的战斗是决胜下半场的关键因素。而且，如同胡葆森等多位业内权威所言，房地产行业的前25年为上半年，接下来的20年是下半场。市场暂时盘整，正是调整战略、决胜未来的最佳时机。

　　就在2014年过半之时，东方今报携手中原地产品牌房企、实力楼盘，即将共同推出“决胜中场——2014中原地产年中榜”，总结过去、洞见未来，给市场以信心，给购房者以导向，给房企以支持和建议。

　　对于已经过去的半年，可用八大事件和八大关键词总结、回望。

　　【大事件一】

　　许家印牵手马云搞足球

　　6月7日上午11时11分，在这个象征着淘宝吉祥数字的时间点上，恒大集团、阿里巴巴集团足球战略合作签约仪式在广州举行，阿里巴巴正式宣布将作为恒大俱乐部战略投资者注资12亿元，并入股恒大俱乐部50%的股权。

　　复盘这场中国足坛空前绝后的巨额交易，更像是一次淘宝的抢拍活动，只用了15分钟，马云便“一口价”完成交易。消息传出，引发各界关注和网友狂欢，有网友调侃：“宋卫平都躺在床上了，马云却翻了许家印的牌子。”“大巴”“恒大宝”“广州恒大江浙沪包邮队”……网上还掀起了为新球队起名的欢乐潮。

　　【大事件二】

　　2013年报净利润下滑严重

　　截至3月30日，沪深两市已经有76家房企公布2013年年报，其平均销售净利率为10.88%，同比下跌1个百分点；41家主营业务在内地而在港上市的房企公布2013年业绩，其平均销售净利率为36.08%，同比下滑近9个百分点。房企2013年报净利润下滑严重已成为普遍现象。

　　从各房企的年度报告来看，利润率下降已是行业趋势。“触顶”的房地产行业告别暴利时代，一个原因是房企的管理费用尚未降下来，成本高，另一原因是借贷增多的房企牺牲了利润空间提升周转速度。高周转、高增长模式被房企颇为推崇，但若利润增长跑输给销售规模增长，上市房企股价极有可能会下跌，净利润随之下滑。

　　【大事件三】

　　京津冀一体化促升保定房价

　　“四个北京人买保定一个楼盘”“保定楼盘两天销量相当于两月项目”“保定楼盘四天涨了2000块”……必须承认，京津冀一体化对河北楼市的影响不能小觑，尤其是在保定将成为政治副中心的消息传出之后。虽然“京津冀一体化”的具体规划尚未出台，但保定楼市已极度“亢奋”，与北京楼市连续“遇冷”形成鲜明对比。

　　京津冀一体化是一个长期利好消息，却在短期内促发了环北京地区的楼市热炒现象。比政策先落地的，永远是投资客。然而，如果产业转移无法与人口转移同步，也难以真正振兴一方。总之，房价与京津冀一体化，恐怕也不必如此直接的挂钩。

　　【大事件四】

　　热炒互联网思维颠覆概念

　　中国的房价能不能跌一半？小米科技董事长雷军第一次对房地产行业提出了互联网思维。万科执行副总裁毛大庆亦随之发表言论，表明与互联网公司合作的决心和野心。不久后，阿里巴巴入股银泰商业，打造全国零售网络模式，引起行业躁动。一时之间，互联网思维颠覆房地产被热炒。

　　互联网思维是什么？很多人还不能完全理解，有人说互联网思维归结于7个字：专注、极致、口碑、快?？梢越杓牧礁隼邮切∶缀屠质?，但房地产不同于小米和乐视等电子商品，发展过程中会遇到开发商、政府等许多不可控因素。当然，互联网思维与地产业的结合仍值得期待，但有趣的是，当行业老大万科用互联网思维掀起地产圈恐慌之后，自己却早已回归房地产主业，值得深思。

　　【大事件五】

　　宋卫平卖绿城

　　5月15日晚间，融创中国控股有限公司与绿城中国控股有限公司几乎同时发布公告称，融创中国拟收购宋卫平和其妻子夏一波及绿城副董事长寿柏年旗下的绿城中国股份，至多不超过绿城中国已发行股本的30%。

　　此消息一出，舆论一片哗然，绿城虽从规模上不属于中国地产界的第一集团，但其因质量优良、溢价能力强而在市场独树一帜。这样一家公司的控制人突然宣布出让股份让各界有了多维度的解读。行业观察者称，宋卫平“出逃”是地产见顶的信号；企业观察者认为，绿城开始为多年以来执拗的发展方式埋单。

　　【大事件六】

　　“郑上新区”规划获批

　　2014年3月，《郑上新区概念性总体规划(2013~2030年)》通过专家评审并获批。从宜居健康城到郑西新城，再到如今的郑上新区，郑州西部城区的变化引人注目。“一带、两轴、六组团，一主、一副、多中心”，“总用地面积972.7平方公里，相当于2.63个郑东新区的面积，人口约120万人。即便与郑州市区1010.3平方公里的面积相比，也仅小了38平方公里。”这些表述，让人们仿佛看到了十年前的郑东新区，同时，也对它有了更多期待。

　　【大事件七】

　　郑州城中村改造走过十年

　　2014年城中村改造名单出炉：管城区3年内将启动十八里河村、站马屯村等7个城中村改造项目；惠济区3年内启动剩余的11个城中村改造。金水区总共有57个城中村，已经完成拆迁43个，今年(2014年)将全面启动仅剩的14个城中村改造。东韩砦、西韩砦、黄家庵、枣庄、大铺、姜砦、王府坟、徐砦、陈寨、庙李、杓袁村、刘庄、梨园、邵庄等今年改造完毕。

　　若从2003年9月郑州市政府将城中村改造提上议程算起，郑州城中村改造已经走过了十年征途。遍布城市的228个自然村，如今已有170余个获批改造。

　　十年间，小李庄、燕庄、西关虎屯，一跃成为郑州商业新地标；十年间，西史赵、燕庄、齐礼阎，华丽转身为郑州高档小区典范；十年间，陈寨、庙李、刘庄，构成郑州最大的流动人口聚集地。郑州市城中村改造办公室提供的数据显示，截至目前，郑州城区228个自然村，已有170余个获批改造。

　　【大事件八】

　　绿地借壳上市张玉良暴富

　　3月26日，绿地集团上市借壳的金丰投资(600606)开盘后再度涨停，报价10.20元，涨幅10.03%。至此，金丰投资已连续7日一字涨停，累计涨幅95.11%，绿地集团也借此成为中国房企市值第一，大幅超过此前的行业龙头万科地产。而绿地总裁张玉良的身家已突破23亿元，远超万科教父王石。而按重组预案后计算，绿地总市值比万科A、B股总市值超出了144.81亿元。

　　无论绿地的市场估值是否有泡沫之嫌，其上市后的热闹已被行业津津乐道，甚至于身家一夜暴涨的张玉良都被拿来和王石做比较。与管理层持股的企业控制万科不同，绿地集团一直是由绿地管理层为核心的上海格林兰投资实际管理。所以，绿地借壳上市是一场内部人的狂欢，而被称为“格陵兰王”的张玉良更是最大赢家。  

　　二孩、组合贷 挤进楼市关键词

　　从楼市上半年的八大事件中，可以看出，关于楼市怎么做的问题，开发商的思路越来越宽泛，足球、互联网等都能与楼市精彩地互动起来。而本文梳理的八大关键词，则可看出，出现频率较高的、对楼市影响较大的，还是各种政策、区域规划，而这正是房地产这一行业的性质所决定的。

　　【关键词一】 单独二孩

　　经过长期酝酿，今年5月29日，《河南省人口与计划生育条例》的决定(草案)(以下简称《决定》)通过省人大常委会表决，河南省“单独二孩”政策自6月3日起正式实施。

　　自从单独二孩即将合法化的消息传出后，郑州房地产界早已提前做足了“二胎房”的准备。有专家评价说，单独二胎政策放开加速郑州房地产市场结构调整，包括产品创新，对于当下的房地产市场算是一个利好。

　　【关键词二】 停贷

　　今年以来，国内多城市传来部分银行对个人住房贷款停贷的消息，一时间在整个房地产市场引起波动，同时也在一定程度上抑制了购房冲动，让整个市场观望态度浓厚。

　　而5月13日，央行和银监会召集15家银行的负责人召开座谈会，要求各商业银行保证正常的房地产融资需求。同时，商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率，不许停止个人购房贷款。

　　此消息传出之后立刻在整个房地产市场引起强烈反响，不少开发企业认为这是下半年房地产市场转机的信号。

　　【关键词三】 限购松绑

　　从年初以来，限购松绑的话题一直不绝于耳。5月13日晚，天津房地产业内人士在微博上透露天津将放开第三套限购，虽然很快被删除，但还是引起了极大关注度。天津也成为首个传出限购放松的直辖市。截至目前，包括广西南宁、安徽铜陵、河南郑州、江苏常州等，出台松绑限购或其他楼市利好的城市或城市辖区已经有近10个。

　　当时，上海易居房地产研究院副院长杨红旭发表公开言论认为，如果天津敢于裸奔式放开限购，那么47个限购城市中过半都可以跟风取消了。

　　进入6月份，沈阳也传来要取消限购令的传闻，虽然最后被当地相关政府否定，但成为业界谈论的热点。

　　记者看来，对于很多高库存区域即便放开限购也不一定能带来实际需求，只有资金层面、银行贷款等方面才是救市的主力。

　　【关键词四】 组合贷

　　备受当地市民关注的“组合贷”政策6月16日起开始试行，截至16日郑州全市已有100多座楼盘可申请“组合贷”。

　　什么是组合贷？正如其名，“组合贷”是指老百姓在买房时，既申请公积金贷款，又申请商业贷款。据了解，在郑州实施的“组合贷”政策最高可以贷款70万元，首套房首付三成，二套房要首付四成。其中公积金贷款部分，最高不超过45万元，商业贷款部分，最低不低于5万元。最长还款期限30年。

　　而目前只有郑州市区的买房者能享受组合贷优惠政策，县(市)区和行业系统住房公积金分支管理机构暂不开展该业务，也没有具体时间表。

　　但让人意外的是，这项有望缓解购房压力的“组合贷”却意外“遇冷”。据公积金管理中心相关负责人透露，试行第一天，截至中心下班时间，尚未成功受理一例该类业务。

　　河南省商业经济学会常务副会长宋向清认为，在楼市整体不太景气的背景下，组合贷保障了郑州市场积极、稳定的发展态势。其象征意义就是，由原来的抑制需求变成增加需求、鼓励需求。现实意义就是，让刚需一族更便捷、低成本地实现居住梦，促进郑州楼市需求更加合理。

　　【关键词五】 土地网拍

　　据郑州市国土局网站消息，郑州市国土资源网上交易系统在近日正式上线。4月18日，位于郑州市中原西路、扬州路西的一宗地块，正式在网上接受竞拍申请，预示着郑州土地市场网拍时代的开启。

　　网上竞价与现场竞价相比，网络技术安全非常重要?！吨Ｖ菔泄薪ㄉ栌玫厥褂萌ㄍ瞎遗瞥鋈媒灰坠芾碓菪邪旆ā饭娑ǎ旱萌巳绻眯谢?、恶意串通、网络攻击等非法手段竞得土地，竞得结果无效，竞得人承担相应责任，竞买保证金不予退还，涉嫌犯罪的，依法由司法机关处理。

　　房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，土地网上挂牌竞价，节约了公共行政资源，相比传统招拍挂方式，能为竞拍人营造一个公平、有序、保密的竞买环境，有利于大家理性、冷静竞拍。此外，由于一切手续都是在网上进行，有利于规避传统招拍挂“背后做工作”等不正常现象。

　　【关键词六】 地王

　　地王预示着一个城市房地产的活跃度。在去年的沉寂之后，今年上半年郑州已经出现了两次地王。

　　2月19日，郑州国土局挂牌出让郑政出〔2014〕17、18号地块进行竞拍，一锤定音，郑州新单价地王正式加冕。18号地块经过1小时50分钟竞价72轮，最终由河南天邦置业击败郑州万科、正商地产等13家房企，以7.9593亿元摘得，溢价率高达240%，折合单价每亩约为1550.4万元。两项数据创造新纪录，该地块成为郑州单价地王。

　　6月5日，郑州市郑东新区龙湖区域再出地王，一块仅18.16亩的小体量地块，以总价28830万元成交，楼面价14006.4元/平方米、单价1587万元/亩的价格，摘下郑州“双料地王”头衔。

　　【关键词七】 市场外迁

　　3月27日，郑州市政府发布了《郑州市人民政府办公厅关于印发2014年度新型城镇化建设目标任务分解方案的通知》，其中在中心城区市场外迁方面，今年郑州市计划完成外迁市场57家，同时57家外迁市场名单也随之出炉，在这份名单中，有退出的市场，也有新增加的市场。

　　该消息公布后，再次引起了有关郑州市场外迁的话题，而郑州华南城、华商汇、五洲城、金马凯旋等市场外迁承接地也纷纷向各个商户抛出橄榄枝，一场围绕市场外迁展开的市场争夺搅动着上半年郑州楼市。

　　【关键词八】 双向调控

　　山雨欲来风满楼。当今年“调控”的表述再一次进入楼市视野时，调控已经换了角色。3月4日，全国政协委员、住建部部长姜伟新在两会间隙透露，今年房地产政策的关键词将为“双向调控”。这简单的四字真言，却带给业内无限猜想。

　　同时在国务院总理李克强所作的政府工作报告中，首次提出了对不同城市进行“分类调控”，强调房地产市场调控的“针对性”。

　　与此同时，房地产税作为楼市调控顶层设计中的重要一环，其政策轮廓也已经逐渐清晰。此前，3月4日，十二届全国人大二次会议发言人傅莹也透露，全国人大正在推进房地产税立法工作。

　　业内人士提出，房地产税替代房产税后，中央政府对于“顶层制度设计”的重视，明显强于房产税试点征收。