“唱衰论”为何难撼金身不倒的房价？

　　2013年前，以限购令为代表的房地产“十年九调控”，其结果是，一方面中央不断出台调控措施，一方面房价继续高企，唱衰论从开发第一天起就没有停止过，奇怪的是一些机构和专家，年复一年，不厌其烦预测楼市价格，涨跌和崩盘，徒劳无功的活做了多年。

　　进入2014年，种种迹象表明，发轫于2009年的史上最严厉房产调控似乎已到拐点，中央调控楼市的行政力量终于发挥到极致，如今房地产“救市”呐喊此起彼伏。然而，这些剑指高房价的政令带来的结果却是房价继续高企，仍有大批开发商偷着乐，放言“政府比我们急”。

一、 别指望征税能降房价，实施征税将遥遥无期

　　按照三中全会确定的基本原则，政府的主要职能全面转向建设保障房，商品房则交给市场主导。这意味着，伴随着新一轮城镇化的浪潮，中国大中城市房价短期快速下降的可能微乎其微。从长远看，至少到2020年前，有三种力量可能会打破中国大中城市房价只涨不跌的怪圈———征税、产权统一登记和保障性住房。但现在是2014年。

　　首当其冲当属房产税。三中全会也明确指出，加快房地产税立法并适时推进改革。

　　然而试点多年，被财政部认为“没有价值”而否定，试点被否定了，下一步扩大试点需要多少年就很难说了。

　　从试点来看，在上海市，以上海居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%；在重庆，对主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。据上海财税局公布的数据显示，上海2012年房产税收入约为92.5亿元，约占税收收入总额的0.8%，而一般中小城市，“土地财政”超过50%比比皆是，因此，征税取代“土地财政”的积极性，地方政府积极性不高。

　　沪渝两地的试点对抑制房价和增加地方收入作用都不显著。两地的消极做法，既无人，也无机构追查，咨询和评估征税效果，一切烟消云散，不了了之。

　　房产税的挑战是因为“直接税”改变的征税方式，假如动真格的，即使税率很低，老百姓仍会有“割肉”感觉。但是，在目前的立法不完善，信息不透明、产权登记混乱、区域差别天南北差别大的环境下如何能全面推动呢？

　　由于国家为出台房产税法，地方政府不积极，上海和重庆基本上采取了缴税靠自觉的态度，象征意义大于实际作用。这就是中央的调控政策、社会、媒体和“伪专家”寄希望于的房地产征税遏制房价上涨论，我不说这项政策已经破产，至少真正实施起来遥遥无期。

二、 不动产立法，征税或将遥遥无期

　　随着房产税立法纳入议事日程，国务院总理李克强去年11月20日主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。这意味着中国许多房产的主人有望结束长期的“潜伏”状态，房产成为家庭“透明”的资产组合，部分业主势必会引起纪检监察部门和“好事者”的浓厚兴趣，我认为这是社会的误解，产权登记目的不是反贪官，而是征信系统建设，建立一项有效的产权制度，属于社会主义“转型经济国家”的“技术手段”。

　　在社会主义国家，老百姓对于产权明晰概念比较模糊，行政机构对登记、篡改和信息混乱状态不以为然，这预示着房产税全面征收一定充满复杂而尖锐的利益博弈，在我看来，完整的国家财产和私人财产登记制度估计10年都难以制度化，规范化，无错化，实施难度会超乎每个人的想象。地方政府不积极的事，中央要推行，不知会弄出那些怪招，让中央难堪，可怜老百姓希望房价下降，只能望眼欲穿，继续等待。

　　从严格的个人产权看，表面上我们拥有房产，实际上缺乏真正意义的产权。70年房产权，让人感觉“人没有死房没了”。至少有一半的住房，不等征税立法就已经折旧进入维修期，亏了坏了地方政府不管，会让许多人想不通，房地产业带来的“财政红利”早已花个精光，为何不让人担忧？

　　地方财税不够透明公开，房产征收尺度时机掌握不当，势必会引起民意剧烈反弹，造成严重社会问题，这些问题已经到了研讨的时候了，以现在行政部门的效率，不动产立法征税道路会相当漫长。

三、 不动产税暂难填地方政府税收大胃口

　　我必须让大家注意一个事实，\“土地财政”比较多的地方，负债还而越严重，我们不知道过问土地出让金支出的那一天是否会有？长沙市负债已经位列全国前茅，大型工程一个接一个，每每为自己的“地王”兴高采烈，前任花钱，后任还债这是当前执政官员的基本思维。

　　地方债务如此沉重，1994年中央分税制，几十年未能及时修改，完善，一下子要顺与地方的事权财权关系似乎处于积重难返的境地，地方政府对培养长期税源兴趣不高，喜欢短平快。如果房产税的收入过低，难以遏制和矫正长期对土地财政的依赖。一旦失去土地财政，所谓的民生优先必然让位于庞大行政开支的“吃饭财政”。

　　保障房与房价息息相关。湖南省的做法是通过住宅产业化推动保障性政府政策的落实，客观上主动承担保障性住房数量、质量和配套设施的责任。只要提供足够保障房源，势必对房价起到极大冲抵作用，导致地方政府丰厚的土地出让金收入锐减，不仅中央与地方，省与市仍会有不断的政策博弈，改革至今，远没有一好百好，惠及所有利益集团和各个行政机构的政策了。

　　放眼未来，靠行政力量支撑的保障房建设依旧不容乐观，保障性住房产业化进程财政保障依然取决于土地财政多少会“让利”于民。

　　十八大“三中全会”确定收入分配制度改革、完善社会保障制度，能够有效稳定房价，为个人资产保值增值提供了基础保障。但面对人民币“内贬外升”、缺乏财产保值增值渠道的百姓从事房产投资的冲动很难遏制，成为助推房价上扬的强大助推器。

　　在现行法律体系和房产开发制度下，一块土地要变成楼盘，不仅政府需要拿走高额土地出让金，一百多个公章后面潜伏着各种名目的收费，势必会最终演化成高额成本，如此看来，假设市场没有需求，房价下降恐怕都不会。住建部曾称，有监管显示，商品房平均寿命也只有平均30年，让人多少有些“人活着，房塌了”的意味，这意味着所谓的“刚需”，改善性住房永无止境，政府小区永无止境。

　　可是，从历史来看，世界上没有只涨不跌的楼市，这是唱衰楼市的最大赌注。但中国房价短期真正下降还不那么容易。唱衰论年复一年，你唱罢来我登场，就是难见楼市崩盘，因此，地方政府、开发商和老百姓无需为房价下跌过分担忧，不仅如此，房地产转型、住宅产业化、城市化进程和宏观经济趋好，房地产繁荣将持续多年！

　　(作者简介：王义高，第九、第十、第十一届湖南省政协委员、湖南省科学技术研究开发院院长助理、湖南省经济地理研究所副所长、研究员、教授、湖南省房地产业、湖南省房地产开发协会首席经济学家。)