摘要：中国房地产业在经过十年的高速发展后，开始出现一定程度的泡沫，尤其是在一些资金充裕而需求有限的地区，泡沫化程度更为明显。出于土地财政和保持经济增速的需要，很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增速，过度的城市化使我国多地频现“鬼城”和“空城”。记者在大连市旅顺经济技术开发区(下称“旅顺开发区”)调查时发现，这里一些小区开灯率不到10%，从一定程度上成为空置率的佐证。

　　近日，西南财经大学公布，2013年中国城镇地区自有住房空置率达到22.4%，该数据引发热议。而第一财经记者在大连市旅顺经济技术开发区(下称“旅顺开发区”)调查时发现，这里一些小区开灯率不到10%，从一定程度上成为空置率的佐证。

　　多个小区开灯率不足10%

　　华灯初上，旅顺开发区街道两边，记者随处可见被空置的楼盘，马路上更是见不到几辆行驶的车辆。偶然看到小区附近有晚间经营的烧烤摊点，食客不过寥寥两三人，显得生意清冷。

　　旅顺开发区已经建成楼盘约四五十家，在售楼盘项目约13家。第一财经记者连续走访了建筑面积较大的华通和平海岸、华发新城、中庚香海金鼎、保利西海岸、香海小镇等5家当地小区，发现其晚间8、9点期间的开灯率均不足10%，有的甚至还不到5%。

　　2011年6月份开盘的保利西海岸9栋楼共规划建筑面积超过18万平方米，建有1996户，目前仍有600余户没有备案，这意味着开盘近四年来仍有三分之一的房屋没有售出，而该小区的入住率则更低，还不到10%。

　　记者近日在21时许来到保利西海岸小区实地调查，看到几栋楼开灯的住户不到20户。一位业主对记者称，该小区入住率不到10%。

　　而较保利西海岸更早开盘的华发新城一期开盘时间是2010年10月，规划建筑面积60万平方米，大连旅顺房屋产权登记服务网公开资料显示，开盘4年多来，建有2556户，目前有96户没有备案。第一财经记者在现场看到，该小区晚间开灯率同样不理想，开灯住户竟然不到20户。

　　为何沦为“睡城”

　　中国房地产业在经过十年的高速发展后，开始出现一定程度的泡沫，尤其是在一些资金充裕而需求有限的地区，泡沫化程度更为明显。出于土地财政和保持经济增速的需要，很多城市的房地产扩张速度远远超过了需求增速，过度的城市化使我国多地频现“鬼城”和“空城”。

　　旅顺开发区成立于1992年，距大连市区约50公里车程。2013年经国务院批准晋升为国家级经济技术开发区。目前园区规划面积88平方公里，总人口约10万。有业内人士称，旅顺开发区如今已成为不折不扣的“睡城”。

　　旅顺开发区缺乏人气不仅体现为开灯率的不足，也体现在相关产业发展的后劲不足。在这里从事家具生意的梅师傅告诉第一财经记者，他今年的生意大不如以前。

　　他说：“去年这时候我两辆车负责送货，现在一辆车送货都吃不饱，买东西的人没有。”

　　近年来随着辽宁对外经贸学院、大连交通大学等院校先后搬迁进来，为这里增添了些人气。附近居民向记者表示，学校放假后这里基本成了空城。

　　这里的居民普遍认为，周边配套设施不完善，交通生活不便是小区入住率较低的主要原因之一。

　　一个居民对记者说，交通什么都不太方便，这周围市场也没有，医院也没有，买菜要是步行的话，最快也得走半个小时。

　　另一个居民称，从轻轨站走到自己住的小区得半个多小时，要是在大连市区上班得很早起来，而且一个小时才一趟车，路上要花2个多小时。

　　房价跌到低点

　　新峰地产4月份销售区域结构表显示，大连旅顺口区(含旅顺开发区)4月份的销售面积为3.55万平方米，环比增长37%，销售面积排在大连12区县第4位。其中，旅顺开发区4月销售表面积约为1.8万平方米，成交套数约为226套。旅顺开发区整体销售趋于平稳，业内人士认为房屋空置主要是受制于区域客群定位。

　　新峰房地产市场拓展部总监王磊对第一财经记者说，晚上去旅顺开发区，会感觉亮的灯不是很多，有很多空置的房子，这跟当初的定位有关系，因为旅顺开发区只是东北客群候鸟式居所一个选择地之一。

　　截止到今年6月7日，大连旅顺口区的住宅已售63190套，未售19979套，滞销房屋套数占到总套数的25%。这意味着旅顺口地区(含旅顺开发区)仍有近2万套存量房等待市场去消化。

　　大连旅顺口区域房地产存量多、客源相对较少，价格战就成为市场的竞争利器。以保利西海岸项目为例，最初的每平方米销售均价在6000元~10000元，然而在一个月的时间内价格已降至现在的3400元/平方米，较最初的开盘价跌去了60%。

　　王磊表示，经历了这一轮的价格调整，旅顺开发区如今楼盘三四千元/平方米的价格已经是该区域的低点。

　　“陆续还有一些项目在开发，从国家大的战略角度来说，未来势必要发展的一个项目就是大连到烟台的海底隧道，整个区域的发展潜力还是有的，众多开发企业对这个区域前景还是比较看好的。”王磊说。