针对有学者认为中国版“住房银行”需提防美国“两房”?；幕疤猓泄缈圃航鹑谘芯克醒芯渴抑魅卧毡硎荆?ldquo;美国‘两房’的有些做法还是可取的，后来之所以在全球金融危机中出现问题，与它的业务范围有关，它们几乎经手全美所有住房贷款业务，而我们现在要做的事情很有针对性，主要就是棚改。

　　4月上旬，国家开发银行（以下简称“国开行”）宣布，该行正在组建住宅金融事业部，重点助力棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设，此举被业界称为中国版“住房银行”变为现实……

　　中国版“住房银行”

　　据了解，国开行住宅金融事业部将实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。国开行还表示下一步要创新融资方式，按照国家棚户区改造及相关工程建设规划和资金需求，根据每年工作安排，确定“住宅金融专项债券”发行规模。

　　按照“十二五”规划，5年期间将新建3600万套保障性住房。2013年，国务院总理李克强提出了5年1000万户棚户区改造计划。

　　不久前，国务院常务会议确定，由国开行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。对此，国家开发银行董事长胡怀邦表示，要加快住宅金融事业部的组建工作，抓紧完成事业部筹建方案报批，为棚改等保障性安居工程业务的专业化管理和长期可持续发展提供机构保障。

　　胡怀邦于日前表示，国开行下一步要与有关部委对接专项债券发行、住宅金融事业部筹建方案等事宜，与棚户区改造任务较重的省（区、市）政府进行对接，推动各地加快棚改；全面梳理现有存量项目，建立“快通道”，加快新项目开发评审，加快贷款发放。

　　数据显示，今年一季度，国开行新增承诺棚户区改造等保障性安居工程贷款1401亿元，为去年同期10.2倍；发放贷款312亿元，比去年同期增长12%。

　　国开行是中国最大的政策性贷款银行。据了解，自2005年在辽宁省发放首笔棚改贷款以来，该行不断加大对保障性安居工程的支持力度。截至2013年底，已累计向保障性安居工程贷款6235亿元，贷款余额4363亿元，同业占比近六成。

　　合作伙伴有讲究

　　要完成“十二五”目标，资金来源是个现实问题。作为政策性金融机构，国开行不吸收公众存款，而主要通过发行债券作为最主要的融资来源。国开行发行的金融债券享有零风险权重的债信待遇，商业银行持有国开行债券不会占用商业银行核心资本，无需计入拨备，因此，商业银行是国开行主要的发债对象。

　　市场普遍认为，棚改、保障房以及基础设施建设，它们共同的特点是资金回收期偏长且微利，按照一般的商业贷款或发债，恐怕难以做到自负盈亏，因此商业银行积极性并不高。但这些项目对于改善居民住房条件、促进城镇化进程又至关重要。由于市政债的推出暂时受阻，所以通过国开行新增部门，定向发债，既可以做到专款专用，同时也能够提供一个低成本的长期负债，资金更透明、清晰、可核算、可监督。

　　那么，住宅金融事业部缘何主要针对邮储金融机构定向发债？双方约定的收益率大致是什么水平？有学者认为，国开行本次“择偶”挺有讲究。

　　“邮储银行自身贷款能力不强，同时又拥有较大数量的沉淀资金。国开行对其定向发债，而这个债要比公开发行的国开债利率要低。国家要求保本微利，要求控制成本。现在企业债年化收益也在7%~8%，国开债的收益也在5%以上。定向发债期限较长，至少为5年~7年，而收益率我预计在4%~5%，最高不会超过6%。”对此，兴业银行首席经济学家鲁政委表示。

　　据了解，今年1月7日，首批国开债在上海证券交易所集中竞价交易系统成功上市，分别为2年期“国开1301”和5年期“国开1302”。其中，2年期票面利率为5.8%；5年期票面利率为5.84%。

　　鲁政委也表示，由于是单独核算，因此其他所有国开债的发行成本不会因此降低。

　　筹得资金短期内将参与到哪些方面？全国政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民表示，国开行此举将调动其他银行对于城镇化进程和棚户区改造的积极性，目前要观察其具体参与到土地整理、房地产开发和个人买房安置（消费信贷）中的哪个具体领域。鲁政委则表示，土地整理方面，地方政府已经做好准备了，短期内投向“钢筋水泥”的可能性较大，主要还是建房子。

　　相关分析师则认为，“住宅金融专项债”本质上属于国家信用支撑的专项债券，具有低风险的特征，一方面为棚户区改造、基础设施及新型城镇化建设提供可持续的资金供给；另一方面，减缓地方政府为棚户区改造和城市基础设施建设而面临融资的压力，“一定程度上缓释了地方债务增量压力和风险，为消化存量风险创造了空间。”

　　鲁政委称，住宅金融事业部将以较快速度运作起来。

　　胡怀邦在今年4月8日也透露，国开行将加快棚改项目评审和贷款发放，力争4月底实现贷款发放1000亿元左右，保障各地棚户区改造工程的资金需求，同时加快住宅金融事业部的组建。

　　业务范围很重要

　　谈到中国版“住房银行”，业界很容易将其与美国“两房”（房利美与房地美，是带有政府性质的、两个联邦住房贷款抵押融资公司）进行比较。背景显示，美国“两房”作为以房贷证券化为主业的两家特殊金融机构分别成立于1938年和1970年，它们由私人控股，受美国政府担保与支持，破产前它们所持有或打包担保的房贷总额高达5万亿美元，占据美国住房抵押贷款的一半还多。

　　有业界人士预测，伴随着邮储等特定金融机构的参与，社会资金的批量跟进也在预料之中。而既然改用市场化手段融资，其风险也就由原来依赖国家财政兜底的“内部风险”转为市场层面的“交易风险”，是否存在步美国“两房”后尘的可能？

　　针对有学者认为中国版“住房银行”需提防美国“两房”危机的话题，中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚表示：“美国‘两房’的有些做法还是可取的，后来之所以在全球金融?；谐鱿治侍?，与它的业务范围有关，它们几乎经手全美所有住房贷款业务，而我们现在要做的事情很有针对性，主要就是棚改。”

　　“金融事业部作为国开行的新增业务部，既要满足需求，也要明确业务范围。‘两房’业务范围太广，最后尾大不掉，因‘资金池’期限错配给自己带来大烦恼。因此各国要依照各自的情况调整策略，不能完全照搬。具体到我们，可以只做保障房安居工程，不涉及一般性普通房地产业务?；蛘咚抵蛔稣咝砸滴?，把市场的东西留给市场去解决。”曾刚同时表示，现在还有一种声音认为，在利率市场化背景下，一些商业银行为了维持流动性，不愿意为居民住房按揭提供信贷，有些人希望政策性银行能够在这方面有所担当。“但如果把范围制定好，即便政策性银行不插手居民个人房贷业务，商业银行未来也可以依靠自身业务创新来保证这部分信贷刚需的供给，比如可以考虑把住房按揭贷款做成资产证券化，以增强自身的流动性。”曾刚表示。